АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2008/Номер от 05.08.08/Обзор рынка недвижимости Запорожья за июль 2008 года
05.08.2008 08:23

Обзор рынка недвижимости Запорожья за июль 2008 года

Автор  Портмоне

В 2007 году цены на вторичном рынке Запорожья выросли, в среднем, на 30-35%. В начале июля 2008 года стоимость жилья в городе стабилизировалась. Представляем новейший обзор ситуации на рынке недвижимости Запорожья.
В целом рынок жилой недвижимости города Запорожья можно охарактеризовать как достаточно развитый. К продаже в Запорожье ежемесячно предлагается около 2000-2500 квартир и частных домов при спросе 800-1200.

Увеличение спроса повышает активность рынка, способствует повышению стоимости. Если рассматривать соотношение спроса и предложения, то следует отметить относительно высокий спрос на 2-1-комнатные квартиры. Несколько иная ситуация с 3-4-комнатными квартирами, где предложение незначительно превышает спрос.
Наиболее востребованы частные дома старой постройки — до 1980 года. Это связано с относительно низкой ценой на эти строения по сравнению с домами недавно построенными. Вместе с тем, в последнее время наблюдается возрастающий интерес к новым домам, особенно в Бородинском, Южном и Правобережном районах.

В целом предложения квартир на продажу таковы:

1-комнатные квартиры — 33%

2-комнатные квартиры — 26%

3-комнатные квартиры — 20%

4-комнатные квартиры — 11%

Таким образом, максимальные предложения на продажу представлены 2-комнатными квартирами, потом — 1-комнатными, и только после них уже 3-комнатными и 4-комнатными квартирами.

К основным факторам, существенно влияющим на стоимость жилья в Запорожье, при прочих равных условиях, можно отнести:

• месторасположение квартиры. Квартиры, расположенные в центральной части города, на 15-25% дороже, чем в других районах и микрорайонах;

• объемно-планировочные характеристики квартиры. Полнометражные квартиры на 10-20% дороже, чем среднеметражные, эти квартиры на 10-15% дороже, чем малометражные;

• расположение квартиры в доме. В большинстве случаев максимальные значения стоимости характерны для квартир, расположенных на 2-4-х этажах. Квартиры, расположенные на первых и последних этажах, имеют стоимость на 10-20% меньшую, чем расположенные на средних. Исключение составляют квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов, которые могут быть использованы в предпринимательской деятельности, а также квартиры, расположенные на последних этажах жилых домов, конструкция кровли которых позволяет ее использовать для устройства мансард.

• год постройки. Дома старой постройки — до 1980 года — на 25-35% дешевле, чем аналогичные дома новой постройки.

• техническое состояние квартиры. Квартиры, требующие проведения ремонта, дешевле, чем квартиры, пригодные для проживания без дополнительных затрат. Разница в стоимости будет зависеть от величины затрат на ремонт и предъявляемых к нему требований со стороны потенциального покупателя. Вместе с тем, следует отметить, что при продаже отремонтированной квартиры покупатель не оплачивает полностью затраты продавца на ремонт.

Поскольку Запорожье является крупным промышленным центром, «сформировавшимся» на основе черной и цветной металлургии, большой процент жилой недвижимости находится в зонах негативного влияния промышленных предприятий. Как результат, наметилась тенденция оттока населения в относительно благоприятные в экологическом плане районы города.

Рынок нежилой недвижимости

Дисбаланс между предложением и спросом по-прежнему остается ощутимым, особенно это относится к объектам недвижимости площадью до 300 кв. м всех районов Запорожья.

Увеличение спроса повышает активность рынка, способствует повышению стоимости. Если рассматривать соотношение спроса и предложения, то следует отметить, что спрос на нежилые объекты малой площади превышает предложения на рынке. Несколько иная ситуация с нежилыми объектами большой площади, здесь предложения практически равны спросу.

Максимальный покупательский спрос сосредоточен на объектах нежилой недвижимости площадью от 50 до 150 кв. м, затем идут объекты площадью от 150 до 300 кв. м и объекты площадью более 300 кв. м.

Наиболее популярными по месторасположению для офисных и торговых помещений в Запорожье являются: пр. Ленина, пр. Металлургов, ул. Сталеваров, бул. Шевченко, ул. Победы, ул. Правды, ул. 40 лет Советской Украины, район рынка «Анголенко», улицы, прилегающие к ним, а также центральные части микрорайонов города.

Наиболее популярными по месторасположению для производственных и складских помещений большой площади (более 300 кв. м) в г. Запорожье являются промышленные зоны и районы крупнейших промышленных предприятий. Таких, как ОАО «Запорожсталь», ОАО «Днепроспецсталь», «Запорожский завод ферросплавов», ОАО «Запорожский производственный алюминиевый комбинат», ОАО «Мотор Сич» и промышленные зоны между отдаленными от центра города районами и микрорайонами.

При сдаче объектов нежилой недвижимости в аренду величина арендной платы зависит от месторасположения, транспортной развязки, технического состояния, высоты помещений, а также от наличия коммуникаций и мест для парковки.

Для размещения офисов наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные в первых этажах жилых домов, в культурно-деловых центрах, расположенных в центральной части районов города.

Для размещения предприятий торговли и общественного питания наибольшим спросом пользуются помещения на первых этажах жилых домов и отдельностоящие небольшие по площади (до 300 кв. м) здания.

Производственные цеха и склады могут размещаться в подвальных этажах жилых домов (площадью — до 300 кв. м) и на территории промышленных площадок в отдельностоящих, специально предназначенных для этих целей зданиях (площадью более 300 кв. м).

Оценивая ситуацию на рынке аренды нежилой недвижимости Запорожья, можно проследить динамику роста цен (период: июль 2007 года — июль 2008 года) в среднем на 35-45%.

Тенденции и прогнозы

Как общую тенденцию рынка жилой недвижимости можно отметить устойчиво высокий спрос на небольшие 2-комнатные и 1-комнатные квартиры. Это явление имеет вполне очевидные причины. Во-первых, экономическая. Для большинства потенциальных покупателей малогабаритная 1-комнатная квартира — предел их материальных возможностей. Во-вторых, демографическая: низкая рождаемость и высокий процент разводов создают условия для появления большого количества потенциальных покупателей небольшого по площади жилья. В результате распространенным явлением становится увеличение количества покупателей 1-2-комнатных квартир.

Основной итог анализа тенденций изменения цен на отдельные типы жилья, расположенного в конкретных районах, сводится к тому, что расслоения запорожского рынка недвижимости в основном так и не произошло. Тенденции во всех сегментах рынка сходны, установившиеся ранее пропорции в основном сохранены. Конечно же, расхождение в темпах роста цен есть, и в отдельные месяцы они проявлялись весьма недвусмысленно. И все же в течение года эти расхождения во многом сгладились.

В ближайшее время определенно резкого снижения цен на запорожскую недвижимость не предвидится. В настоящее время происходит определенная дестабилизация политической обстановки в стране, банки ухудшили условия кредитования, установив очень высокие проценты. Вполне возможен период стагнации, после которого цены вновь поползут вверх — ведь спрос на недвижимость огромный. Доходы запорожских семей (в том числе полученные на рынке недвижимости) растут с каждым годом. К тому же у большинства продавцов крайне мало альтернативных возможностей размещения средств. Поэтому, продавая одну недвижимость, они не выводят деньги с рынка, а вкладывают их в другую недвижимость. Делая прогнозы, необходимо учитывать также менталитет владельцев недвижимости и особенности распределения находящихся в их собственности объектов. Недвижимость у нас распределена куда более равномерно, чем в других европейских городах. Мало кто из наших сограждан владеет тремя и более квартирами, а продавать свою родную квартиру (даже вторую) при круто падающих ценах их собственники будут лишь в самых исключительных ситуациях. Если цены начнут резко снижаться, продавцы просто уйдут с рынка, оставив «лишнюю» квартиру детям и внукам или храня ее, как говорится, на черный день.

Прыжки на рынках валют, изменение правил ипотечного кредитования, противоречащие друг другу выводы экспертов, заявления политиков, массовые PR-кампании — все, так или иначе, сказывалось на рынке недвижимости. Поэтому сложно давать обоснованный прогноз в условиях, когда на рынке действуют две противоположные тенденции.

Учитывая высокий уровень инфляции и ослабление доллара, полагаем, что цены предложения будут продолжать расти. Вполне возможно, что при этом будет расти (хотя и более медленными темпами) и размер торга. При этом цены реальных продаж, скорее всего, подрастут. Но вот перекроет ли этот рост цен снижение покупательной способности доллара — тут, как говорится, поживем — увидим. Все-таки перегрев рынка недвижимости весьма значителен.

Ольга Гайдай,  «ЗЦОН» (Запорожский Центр Оценки Недвижимости)

Справки по т. 224-33-00

Еще статьи на тему: