АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2008/Номер от 12.08.08/Этапом из жилья
18.08.2008 13:50

Этапом из жилья

Автор  Портмоне

В карьере предпринимателя зачастую наступает такой момент, когда для ведения бизнеса необходимо нежилое помещение под офис, магазин и т. д. И тогда возникает вопрос — где же взять такое помещение? Сегодня можно смело утверждать, что спрос на «нежилую» недвижимость постоянно растет и будет расти в ближайшее время, что связано с ограниченным предложением данного вида помещений на рынке коммерческой недвижимости.

Такие обстоятельства способствуют поиску под свои коммерческие цели жилой недвижимости. Именно здесь бизнесмен сталкивается с нелегкой процедурой изменения целевого назначения площадей.

Итак, осветим юридическую и практическую стороны вопроса перевода их из жилого фонда в нежилой.

Ориентируемся в жилом фонде

Организации, планирующей использовать жилое помещение в качестве офиса с последующим изменением его статуса, следует четко понимать, какая именно недвижимость входит в состав жилого фонда. Жилым фондом является совокупность жилых помещений независимо от формы собственности:

• государственные жилые дома;

• специальные дома (общежития, дома-интернаты для граждан пожилого возраста и инвалидов, детские дома, интернаты при школах);

• помещения, принадлежащие общественному жилищному фонду: кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим организациям;

• дома жилищно-строительных кооперативов;

• жилые комплексы (части домов), которыми владеют лица на праве частной собственности;

• квартиры, предоставленные государством для социальной защиты;

• усадебные жилые дома;

• служебные жилые помещения и другие площади в строениях, предназначенных для проживания (ст. 4 Жилищного кодекса Украины, далее — ЖКУ).

К данному фонду не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера, а также дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, отели, железнодорожные вагоны и другие здания и помещения, которые используются для сезонного и временного проживания.

Можно, если нужно

На сегодняшний день возможность перевода жилых помещений в нежилые предусмотрена статьями 7 и 8 ЖКУ. Исходя из положений ч. 2 ст. 7 ЖКУ, перевод жилых площадей в нежилые осуществляется на основании решения органов, которые исполняют функции исполнительных органов: Верховного Совета АР Крым, областных, Киевского и Севастопольского городских советов. Именно на основании решений указанных органов непригодные для проживания жилые дома и помещения переоборудуют для использования с другой целью или идут под снос. Если непригодные для проживания помещения принадлежат домам жилищно-строительных кооперативов, тогда их переоборудование в нежилые осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива, утвержденного исполнительным комитетом областного, городского, районного в городе совета.

Это переоборудование регулируется «Положением о порядке обследования состояния жилых зданий с целью определения их соответствия санитарным и техническим требованиям и признании жилых зданий и жилых помещений непригодными для проживания», утвержденным Постановлением Совета Министров УССР от 26.04.1984 г. № 189.

Однако следует помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

• если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

• если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания;

• если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Изучаем соседей

Чаще всего предпринимателями используются квартиры, расположенные на первом этаже многоквартирного дома. И вот, начиная длинную процедуру перевода в нежилое помещение, предприниматель сталкивается с проблемой получения согласия жильцов дома, в котором он проводит реконструкцию. В данном случае на помощь приходит наш гуманный суд.

Здесь следует отметить, что Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины придерживается более фискального мнения, чем суд. В своем Разъяснении «Относительно перевода жилых помещений в нежилые» оно указало на обязательное получение согласия совладельцев многоквартирного дома в любом случае, когда имеет место выполнение работ по переоборудованию и перепланированию жилых помещений в таком многоквартирном доме.

В 2006 году Высшим административным судом было вынесено очень значимое постановление. В нем, в частности, отмечено, что согласие жильцов многоквартирного дома не понадобится при реконструкции квартиры под магазин, при условии, что при реконструкции не будут использоваться места общего пользования дома, которые согласно Решению Конституционного суда Украины №4-рп/2004 от 02.03.2004 г. находятся в совместной собственности граждан (подвалы, кладовки, сараи, колясочные, лестничные пролеты, внеквартирные коридоры и вестибюли и пр.).

Соответственно, при разрешении данного вопроса необходимо руководствоваться нормами ЖКУ.

Согласовываем проект

Переведенные в нежилой фонд помещения могут переоборудоваться, перестраиваться, перепланироваться и реконструироваться.

Разработку проектной документации на переоборудование и перепланирование квартир необходимо осуществлять в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил (СНиП 08.01-89 «Жилые здания», СНиП 2.04.08-87 «Газоснабжение», ДБН А.2.2-3-97 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства», ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения» и др.) и согласовывать с местными органами государственного надзора. Так, согласно СНиП 08.01-89 помещения общественного назначения могут размещаться в жилых домах на первом, втором и цокольном этажах и должны иметь отдельные входы и выходы, изолированные от жилой части дома.

Порядок и условия предоставления разрешения на выполнение строительных работ по реконструкции установлены Приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 05.12.2000 г. № 273. и являются обязательными для применения всеми субъектами строительства независимо от формы собственности, ведомственной принадлежности и источников финансирования. Этим Положением установлено, что разрешение на выполнение строительных работ является обязательным. Он предоставляется инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля, которые одновременно ведут реестр выданных разрешений.

Таким образом, разрешение на выполнение работ по переоборудованию и перепланировке жилых помещений предоставляется по решению исполнительных органов городских (районных) советов и по согласованию с органами градостроительства и архитектуры, санитарными и противопожарными службами. Проектная документация на переоборудование и перепланировку квартир обязательно согласовывается с местными органами государственного надзора.

Собираем документы

Теперь о перечне документов. Законодательством Украины вопрос переведения жилого фонда в нежилой четко не определен. Поэтому он регулируется в каждом конкретном регионе (городе) локальными нормативно-правовыми актами.

Однако составить примерный перечень документов и действий все же можно. Итак, для перевода жилого помещения в нежилое необходимо:

1. Заявление, адресованное районной в городе администрации, к которому прилагаются:

•  нотариально заверенные копии документов, которые подтверждают право собственности на жилье (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т. д.);

•  справка БТИ о проценте физического износа жилого дома;

•  в случае необходимости — заключение проектного института относительно технического состояния жилого дома и о невозможности или нецелесообразности проведения его капитального ремонта;

•  технический паспорт на жилое помещение;

•  справка жилищно-эксплуатационной организации (ОСББ, ЖСК) о том, что в доме или помещении никто не зарегистрирован и не проживает.

После изучения документов и обследования помещения межведомственной комиссией райадминистрации заявителю выдаются распоряжение и акт о признании помещения непригодным для проживания.

Далее в горисполком вместе с заявлением подаем те же самые документы и дополнительно:

•  копию распоряжения районной администрации города о признании помещения непригодным для проживания;

•  акт обследования технического состояния помещения межведомственной комиссией с целью установления его соответствия санитарным и техническим нормам;

•  письменное согласие жилищно-эксплуатационной организации на использование помещения для коммерческих целей.

Помним, что в определенный момент вас могут «настоятельно попросить» внести определенную сумму на социально-экономическое развитие города.

Только после получения необходимого пакета документов городская администрация дает управлению жилищного хозяйства горсовета приказ рассмотреть поданные документы собственника жилой площади и, при наличии оснований, подготовить проект распоряжения городской администрации о переводе его в нежилой фонд.

После получения разрешения на перевод в нежилой фонд и разработанной и одобренной технической документации наступает процедура ввода нежилого помещения в эксплуатацию. В конце всей процедуры БТИ регистрирует право собственности на нежилое помещение.

С момента получения свидетельства права собственности на нежилое помещение процедура «перевода» считается оконченной.

Юрий Волков, юрист ООО «ЮрБизнес-Сервис»


Собрались делать ремонт? Неплохо бы заодно и восстановить старый пол. Глубокая шлифовка паркета уберет даже сильные царапины, а современные лакокрасочные покрытия подарят новую жизнь. Это дешевле и лучше, чем ламинат или линолеум.

Еще статьи на тему: