АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2008/Номер от 15.07.08/Что скрывают банки?
16.07.2008 12:54

Что скрывают банки?

Автор  Портмоне

Сказать, что ипотека сегодня востребована — практически ничего не сказать. Еще несколько лет назад запорожцы к ней только присматривались, примерялись — не обман ли? Со временем цены на недвижимость взлетели, и ипотечное кредитование стало весьма популярным. Но зачастую за выгодными банковскими предложениями скрываются «нюансы», от которых, впрочем, зависит очень многое.

Назад в будущее

Термин «ипотека» зародился в Греции в VI веке до н.э. и дословно означает «подставка, подпорка». В то время так назывался столб, который устанавливали на границе земель, принадлежащих заемщику.

Сегодня у «ипотеки» совсем другое значение. Это долгосрочная денежная ссуда под залог приобретаемой недвижимости. Ипотечный кредит чаще всего выдает банк, хотя кредитором может выступать и другое юридическое или физическое лицо.

На данный момент ипотека — самый надежный способ приобретения жилья, в отличие от долевого строительства, вклада в строительный кооператив или аренды. Покупатель передает деньги непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам. Кроме того, владелец может прописать в квартире себя и своих родственников. Плюс инфляция не будет «съедать» деньги: платежи остаются стабильными, несмотря на то, что жилплощадь со временем будет расти в цене.

Пожалуй, на этом явные и безоговорочные преимущества ипотечного кредитования заканчиваются. А после принятия решения о взятии ссуды в банке начинается тернистый путь до окончательной выплаты долга, на котором заемщика могут поджидать недомолвки и подвохи.

Нотариус поможет

Решившись на ипотеку, все, как правило, стараются найти наиболее выгодные условия кредитования. Зачастую решающим фактором при выборе банка становятся указанные в рекламе низкие проценты.

Хотя существующее постановление Национального банка Украины обязывает банки указывать в договорах реальную стоимость кредитов, многие из них афишируют лишь минимальные финансовые обязательства будущих клиентов — так называемые «голые проценты», а величина эффективной ставки с учетом всех дополнительных выплат остается в тени.

Увы, не всем покупателям жилья в кредит хватает времени, терпения и знаний, чтобы разобраться во всех тонкостях затейливой банковской терминологии и расчетах, объективно сравнить предлагаемые разными банками программы и найти оптимальный для себя вариант. За помощью клиенты могут обратиться к юристу, финансовому консультанту или кредитному брокеру.

«Ипотечный договор — один из самых объемных и громоздких, он несколько специфический, поэтому разобраться во всех тонкостях и сложностях самим клиентам очень сложно. Задача нотариуса — все разъяснить, чтобы клиент подписывал договор, полностью осознавая все его положения. Так называемые «подводные рифы», которые беспокоят всех будущих заемщиков, зависят от условий конкретного банка. Но в любом случае все условия любых кредиторов соответствуют закону об ипотеке, — говорит нотариус Виктория Морозова. — Дополнительные расходы для заемщика могут быть повлечены только кредитным договором, который является основанием для ипотечного».

В последнее время клиенты часто приглашают нотариуса на заключение сделки в банке, когда подписывают непосредственно кредитный, вслед за ним ипотечный договор. При заключении второго работа нотариуса состоит в заверении его окончательного варианта, согласованного между сторонами. «Мы несем ответственность за полную юридическую чистоту договора. При этом соблюдает интересы обеих сторон», — говорит Виктория Морозова.

Выбрать наиболее выгодные условия кредитования помогают ипотечные брокеры, которые в соответствии с законодательством, должны соблюдать интересы клиента. Но практика показывает: многие брокеры связаны с тем или иным банком и, соответственно, работают «на своих».

Так что если ипотечные условия какого-либо банка кажутся вам особенно привлекательными, можно быть уверенным, что они скрывают немало «подводных камней». Неразумно обращать внимание только на размер процентной ставки и условия ее выплаты. Прочие нюансы могут привести к выплатам, которые будут много выше заявленных.

Завуалированные сложности

В некоторых случаях, при выгодных ипотечно-кредитных программах, заемщику резко ограничивают возможность выбора. При покупке жилья на первичном рынке пониженные ставки и невысокие первоначальные взносы предлагаются, зачастую, только в случае приобретения квартиры у конкретной компании — партнера банка. Таким образом, придется выбирать жилье только в определенных районах, где работает «свой» застройщик. К тому же расценки на предложенные квадратные метры могут оказаться выше среднерыночных.

В числе скрытых расходов может быть одноразовая комиссия банка, которая окажется намного выше стандартной, или ежемесячная комиссия, значительно удорожающая кредит. В условиях «лояльной программы» может быть увеличен размер стандартного (10–15%) первоначального взноса до 50% от стоимости объекта ипотеки или сокращен стандартный срок кредита, что значительно ужесточает ситуацию для клиента. «Погашать кредит ежемесячно нужно максимум за день до граничного срока, — советует финансовый консультант Андрей Будько, — поскольку деньги будут зачислены на счет только на следующий день. А если вы «опоздаете», заплатив в последний, банк с удовольствием вас оштрафует за ваши же деньги».

Значительно увеличить затраты может обязательное страхование объекта ипотеки, которое служит защитой банков: в случае невыплаты клиентом долга, банк может получить выплату от страховой компании. Условия банков, специализирующихся на ипотеке загородного жилья, могут значительно отличаться от стандартных. Загородная недвижимость больше подвержена рискам, а поэтому платежи на страхование имущества будут значительно выше.

Некоторые банки предлагают программы выдачи кредитов в экзотической для нас валюте, к примеру, швейцарских франках. При этом процентная ставка в цифрах выгодно отличается, что позволяет сэкономить деньги. Однако следует аккуратно просчитать, в какую сумму обойдется конвертация, — перевод гривни, которой будет расплачиваться заемщик, во франки. Можно ожидать, что банки-кредиторы приложат все усилия, чтобы издержки на конвертацию не обесценили преимущество в ставке. Кроме того, есть и другой риск — неизвестно, как будут вести себя валюты в дальнейшем. Наилучший вариант — брать и выплачивать кредит в той валюте, в которой заемщик получает зарплату, чтобы избежать расходов на конвертацию.

Еще одна сложность в том, что после оформления договора ипотеки расторгнуть сделку очень непросто. Это возможно только в случае обнаружения явного обмана банком клиента, а вот обычная его «невнимательность» при подписании договора не может послужить причиной. Условия сделки могут быть пересмотрены только в том случае, если такая возможность предусмотрена в договоре, который теряет силу только в случае полного погашения задолженности, включая проценты.

Виктория Морозова разъяснила эту ситуацию: «В целом, любой договор (в рамках гражданско-правовых отношений) может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, то же касается ипотеки. При задержке оплаты до 30 дней по условиям кредитного договора заемщик должен будет заплатить пеню, штраф (смотря что предусмотрено), а по ипотечному договору получит уведомление о том, что еще через 30 дней банк начнет процедуру обращения взыскания». У заемщика будет два месяца, чтобы найти выход.

Семь раз отмерь

Людям, которые собираются брать долгосрочный кредит на недвижимость, Виктория Морозова советует быть очень внимательными и не бояться задавать вопросы до тех пор, пока абсолютно все не станет понятно. Поскольку, если клиент согласился с условиями и подписал договор, то потом очень сложно доказать, что банк ввел его в заблуждение. Практика показывает, что банковские работники отвечают правдиво на любой поставленный им вопрос, что, однако, не мешает им о чем-то умолчать, если клиент вопросов не задает.

Будет полезным заранее взять типовой кредитный и ипотечный договоры, и ознакомиться с ними — желательно с помощью юристов. Особое внимание стоит уделить всем положениям, помеченным «*», и сноскам: именно там могут быть скрыты от невооруженного взгляда клиента дополнительные расходы.

Нелишним будет проверить составление кредитной заявки — полного пакета документов, которые банк требует для рассмотрения вопроса о выдаче кредита. Обязательно включает в себя анкету банка и копии других документов (паспорт, справка о доходах, дипломы, свидетельство о браке и т.п). В ответ на заявку клиента банк выносит кредитное решение — сообщение о готовности выдать кредит заемщику, содержащее сумму кредита, срок его погашения и прочее.

Необходимо проконтролировать суммы первоначального взноса, ежемесячных платежей, ежемесячной либо одноразовой комиссии. Особое внимание следует обратить на условия погашения просроченного платежа. Многие банки в таких случаях назначают штрафные санкции. Неприятный сюрприз может ожидать клиента, вздумавшего досрочно погасить кредит. В некоторых банках, если такое случается в первые 1–3 года, придется выплатить комиссию банку в размере 1–3% от суммы кредита.

При оформлении кредита на большую сумму и недостаточном ежемесячном доходе клиента большинство банков требуют поручителя. О его наличии и надежности заемщику следует позаботиться заранее.

Нерадостные перспективы

Нацбанк Украины 23 июня 2008 года обнародовал проект Постановления «О внесении изменений в Положение о порядке формирования и использования резерва для возмещения возможных потерь по кредитным операциям банков». Это может привести к тому, что банки могут вообще отказаться от кредитов без первоначального взноса или начнут взимать с заемщика комиссию за резервирование (как это уже делает, к примеру, «ПриватБанк»). Не исключено также, что будут повышены и без того высокие ставки по экспресс-кредитам и кредитам наличными. Ни то, ни другое не выгодно заемщикам.

Еще одно требование НБУ — обязательное получение банками от клиентов письменного согласия на предоставление информации о заемщике в бюро кредитных историй. В противном случае заемщик будет отнесен в категорию безнадежных. Все эти нормы касаются потребительских, авто- и ипотечных кредитов. Такое обострение ситуации связано, в первую очередь, с ростом задолженности банков по потребительским кредитам. Однако, как говорит Виктория Морозова, в сфере ипотечного кредитования сейчас тоже есть проблемы — все больше заемщиков не могут выплатить долг банкам. Вполне закономерно, что Украина сейчас находится в процессе наработки практики ипотечного кредитования: накопления опыта, решения неизбежно возникающих проблем и выработки правильных тактик.

Андрей Будько, финансовый консультант:

«По идее, финансовый консультант должен показать клиенту все «подводные камни» и объяснить, как они повлияют на развитие ситуации. Объяснить, сколько на самом деле придется платить и за что. А чьи инересы защищает консультант, зависит от того, где вы его «нашли». Если в банке — значит, будет банк хвалить. В агентстве недвижимости — посоветует, где быстрее всего получить деньги (не значит, что дешевле и выгоднее).

А вот по поводу абсолютно независимых консультантов есть даже известная шутка. В одной американской комедии будущий тесть, знакомясь с зятем, спрашивает:

— Кем работаешь?

— Независимым консультантом.

— А, значит, пока без работы сидишь.

Очень близко к истине.

Иногда банки заведомо идут на уловки, чтобы обмануть клиента. Пример из жизни: банк дает для ознакомления текст договора и расчет эффективной ставки по кредиту. Эти документы внимательно читает клиент и его консультанты. Все понятно и устраивает. Позднее при подписании договора вдруг выясняется, что несколько абзацев уже в другой редакции — естественно, в пользу банка. Чтобы труднее было выявить эту манипуляцию, изменили шрифт, ширину абзацев. Такие манипуляции можно выявить, только кропотливо сверяя каждое слово и цифру.

Порой дело доходит и до суда. Пару лет назад юрист взял кредит в «ПриватБанке». Расплачивался по графику, но через полгода пришло письмо, уведомляющее о штрафах за просроченные платежи. Через месяц после уплаты пришло еще одно письмо о новых штрафах за просрочку. При визите в банк за разъяснениями оказалось, что менеджер, который оформлял кредит, уволился. Следующим пунктом обращения стал суд».

 

Виктория Морозова, нотариус:

«С 2004 года (введение законопроекта об ипотеке) практически 90% сделок, связанных с покупкой недвижимости, заключаются посредством получения кредита. При регистрации ипотеки сразу же налагаются банковские аресты и регистрируется реестр отягощений (реестр ипотек), который устанавливает приоритет для взимания долговых обязательств в случае повторной передачи объекта ипотеки (при обязательном согласии предыдущих кредиторов). Реестр ипотек необходим, когда заемщик по какой-либо причине прекращает погашать кредит. В этом случае закон про ипотеку дает право «обращения взыскания» всем кредиторам в порядке очереди по списку.

При заключении ипотечного договора нотариус проверяет все существенные пункты документа, разъясняет сторонам их права и обязанности, отвечает на любые возникающие у клиентов вопросы до тех пор, пока не удостоверится, что его поняли точно и полно. Мы работаем с ипотечным договором на основании уже подписанного кредитного. Но если клиент задает вопросы по кредитному договору, мы их можем разъяснить на месте.

В конфликтных ситуациях банки всегда стараются идти навстречу клиенту-неплательщику и, зачастую находят нового покупателя, который сможет погасить всю задолженность единовременно. При этом они потеряют проценты, но во избежание других проблем банки часто идут на это. В крайнем случае, банк отбирает право собственности и лишает неплательщика заложенного имущества. Такая ситуация случалась в Украине за время моей практики только дважды. До судов дело практически никогда не доходило».

 Юлия Танцюра

Еще статьи на тему: