АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2008/Номер от 21.10.08/Жилищные аспекты-2
29.10.2008 14:31

Жилищные аспекты-2

Автор  Портмоне
Теги:

До правительства таки дошло, что нужно бороться с мировым кризисом, который охватил страну. Одним из способов спасения металлургии и строительства как наиболее пострадавших отраслей экономики предлагается перераспределение средств на ипотечное кредитование. «Таким образом мы должны оживить нашу строительную отрасль и создать дополнительный спрос на металлопродукцию», — заявила Юлия Тимошенко 14 октября на заседании правительства.

 

Итак, о системе государственной поддержки строительства жилья рассуждает наш эксперт.

Константин Попов, директор Запорожского управления Государственного фонда  содействия молодежному жилищному строительству, член Межведомственной рабочей комиссии по вопросам строительства доступного жилья в Украине

В прошлый раз мы остановились на вопросе о том, кто же нуждается в государственной поддержке при решении жилищной проблемы. Продолжим тему.

 

*Продолжение. Начало см. в №36(41) от 23 сентября

Аспект пятый. Кому помогать

По традиции начнем с исторического экскурса. Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в советские времена утверждались советами министров союзных республик, а органы местной власти определяли нормативы максимальной жилой площади, при которой семья признавалась нуждающейся, среднюю обеспеченность жилой площадью по области (городу) и продолжительность времени проживания на данной территории, необходимую для взятия на учет. Кроме того, Правила расписывали массу дополнительных льгот при определении нуждаемости, например, инвалидам, разнополым детям, ветеранам, ученым, народным дружинникам и т. д. Правительством Украинской ССР такие правила были утверждены в 1984 году, а исполкомом Запорожского областного Совета народных депутатов и президиумом областного совета профсоюзов — в 1985 году. С тех пор ничего не менялось. Даже для народных дружинников.

В качестве иллюстрации. Когда в Украине началось кредитование молодых семей для строительства жилья, мы столкнулись с интересной проблемой. Для получения кредита молодая запорожская семья должна стоять на квартучете. Но оказалось, что в домах массовой советской застройки квартиры устроены таким образом, что норматив максимальной жилой площади (в Правилах он назван минимальным размером и составляет 6 кв. м на человека) для постановки на учет обычной семьи из двух-трех поколений практически никогда не позволял этого сделать. То есть впятером можно было жить на пресловутых 32-х квадратных метрах и никогда не нуждаться в улучшении жилищных условий. Вероятно, таким образом боролись за уменьшение очереди, а не за увеличение жилья.

Рыночные условия, приватизация жилого фонда, отсутствие централизованных капвложений на строительство бесплатного жилья изменили ситуацию в стране. Люди стали строить за собственные деньги, пусть и взятые взаймы. Появились различные государственные кредитные программы для отдельных категорий граждан, например, кредитование сельских жителей, военных, молодежи. А подходы к определению нуждаемости остались прежними. Более того, сегодня базовый документ, определяющий жилищные отношения в государстве, — Жилищный кодекс — остается советским, т. е. социалистическим. К слову сказать, принципиальный подход к жилищно-коммунальному хозяйству — по моему мнению, глубоко популистский, фарисейский — озвучивается и проводится политиками всех мастей. Что и угробило отрасль. Но это другой аспект, о нем в следующий раз.

Как же обстоит дело с квартучетом в других странах? В Российской Федерации квартучет есть, он обязателен при назначении субсидии или другого вида государственной помощи при покупке или строительстве жилья. Однако его правила адаптированы к современным рыночным условиям, социальная норма обеспечения жильем расчитана исходя из 18 кв. м общей площади жилья на одного члена среднестатистической семьи. В Беларуси в условиях массового государственного кредитования населения для строительства жилья также действуют современные правила кварту-чета, учитывающие, кстати, имущественное положение заемщика — кредиты-то льготные. Таким образом, можно сказать, что в этих странах традиции относительно определения нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан сохранились, но существенно модернизировались.

Кстати, при «осовременивании» правил надо бы учитывать конституционные права граждан на передвижение, естественные миграционные и демографические процессы, а не устанавливать минимальный срок регистрации (бывшую прописку) для постановки на учет. Например, в Запорожье для того, чтобы с тобой только начали разговор о постановке на учет, нужно быть зарегистрированным не менее года. Догадайтесь, какой этот срок в Киеве?

Что касается аналогов квартучета в развитых странах, то там при принятии решения о помощи гражданину со стороны государства критерий один — имущественное положение заемщика (семьи). То есть социально-рыночный подход сводится к следующему: если у тебя хватает собственных денег для покупки (строительства) жилья — государство тебе не помощник. Если средства есть, но их недостаточно — государство поможет тем или иным способом, если средств нет вообще — предоставит в аренду муниципальное или государственное жилье минимальных санитарных стандартов без права приватизации и при этом будет пристально мониторить тебя на предмет доходов, чтобы вовремя (побыстрее) переместить в другую группу. По аналогу с нашими жилищными субсидиями или пособиями по безработице.

Характеризуя аспект КОМУ ПОМОГАТЬ, я бы сказал так: всем, кто считает нужным улучшить себе жилищные условия. Действительно, у разных семей разные предпочтения: кто-то хочет жить большой семьей из трех поколений, кто-то предпочитает отдельно от родителей, кто-то считает нормой по одной комнате на члена семьи плюс гостиная со спальней для гостей и так далее (кому суп жидкий, кому жемчуг мелкий). А вот нормативы госпомощи нужно строго нормировать по размеру и стоимости жилья, а саму госпомощь — четко регистрировать для исключения возможности получить ее дважды и более. Тогда справедливость распределения социального блага будет соблюдена, не будет спекуляции и паразитирования за счет общества.

Вместе с тем очевидно, что существующее поколение тех, от кого зависят подобные решения, не приемлет такого подхода. Однажды я спросил одного городского голову: «Чем вы берете дань с инвесторов, заходящих в город: жильем или деньгами?» Получил ответ: «Деньгами, иначе жилье получат судьи и прокуроры, а не врачи и учителя, атакхоть крыши починим». У распределителей (жилья, кредитов, субсидий и т. д.) всегда возникают приоритеты, причем, как по мне, так весьма субъективные: селяне, работники аэрокосмической отрасли, силовые структуры. Поэтому квартучет отменять не будем. Не сможем. Пока.

Мой прогноз развития событий с категорией «нуждающихся» таков: по инициативе Минрегионстроя будет создана специальная структура (агентство, учреждение), которая будет формировать новую базу данных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий по критериям, связанным с понятием «доступное жилье», т. е. нуждающихся в той или иной форме помощи со стороны государства при получении ипотечного кредита. Имея опыт создания аналогичной базы молодых семей для получения государственного кредита, могу отметить, что первыми помощь от государства получат наиболее инициативные, целеустремленные, информированные граждане.

Аспект шестой. Какова цена доступности

Как мы уже говорили, категория доступности относительна. Тем более в нашей стране. Если в развитых странах такие понятия, как «разумный срок», «исходя из здравого смысла», широко применяются в правовых документах, то наши законодательные реалии и степень воспитанности публики не позволят такой роскоши. Мне, к примеру, неоднократно приходилось слышать от кандидатов в заемщики идеи о том, что молодежные кредиты могут брать только бандиты и олигархи. Напомню условия: три процента годовых на тридцать лет плюс льготы на детей вплоть до списания 50% квартального платежа в погашение кредита.

Коэффициент доступности жилья, исходя из мировой практики, определяется соотношением стоимости одного квадратного метра общей площади жилья и суммой месячного дохода заемщика. При стандартных параметрах ипотечного кредитования (15-20 лет, 3-5% годовых, 10-20% личного взноса) эти величины должны быть очень близки. В таком случае жилье считается доступным, то есть с помощью ипотечного кредита его сможет купить (построить) достаточно большое количество семей. Давайте попробуем с помощью такого подхода оценить, насколько доступно жилье в Запорожье. Средняя зарплата в сентябре 2008 года — 1900 грн. Средняя стоимость квадратного метра общей площади жилья, как принято говорить, эконом-класса — 8000 грн. Конечно, можно найти дешевле или попасть на распродажу к строителям, испытывающим финансовые затруднения, но мы ведь говорим о тенденциях, средних цифрах. Имея в виду, что семья готовится к такой покупке, не будем каким-то образом учитывать личный взнос, считаем, что он есть в наличии и не влияет на коэффициент доступности. А вот реальные украинские проценты влияют: в развитой стране покупатель жилья заплатит банку примерно 50% кредита, а при сегодняшних украинских процентах — 200% за такой же срок. Поэтому применим в расчетной формуле поправочный индекс, равный четырем. Итак, сосчитаем коэффициент доступности: (8000-20%): 1900x4= 13,5. Это значит, что среднестатистической запорожской семье среднестатистическое жилье в тринадцать раз менее доступно, чем это принято считать по предложенному критерию.

Какие же пути повышения доступности жилья можно предложить, не подрывая основ рыночной экономики? Действительно, ценам на материалы нельзя сказать «стой, раз-два!», как это периодически пытаются сделать некоторые руководители нашего государства. Непомерные налоги снизить очень проблематично: в стране сложились достаточно большие группы людей, которые имеют большие дивиденды от этих налогов, политические в том числе. Экономить на зарплате дальше некуда. Таким образом, одними командами, просьбами, увещеваниями, декларациями делу не помочь. Нужны значительные ассигнования. Источниками таких ассигнований может быть бюджет и частный капитал. Учитывая особую значимость жилья, о чем мы уже говорили, исторически совершенно оправданно перераспределение общественного продукта (бюджета) на цели содействия населению в решении его жилищной проблемы. Но учитывая, что бюджета мало, нужно его использовать рационально, а также стимулировать собственников предприятий. Рассмотрим возможные варианты решения.

Земля для жилищного строительства эконом-класса должна отводиться без всяких аукционов.

В пределах полномочий местной власти и действующего законодательства можно было бы использовать договора супер-фиция, т. е. разрешения строительства на участке существующего землепользователя, тогда и конкурса никакого не надо проводить.

Инженерные коммуникации должны сооружаться за счет тех организаций, которые подают, вернее, продают ресурсы (облэнерго, водоканал, теплосеть, Газпром и т. д.), а территориальная громада должна им помогать. Правительство Московской области, например, субсидирует проценты по кредитам, взятым застройщиком на сооружение инженерной инфраструктуры жилой застройки.

Проблема решается, если коммерческий кредит в банке на расширение (реконструкцию, модернизацию) инженерного сооружения возьмет предприятие — поставщик ресурсов, проценты по нему компенсирует местная громада, а застрахует кредит от финансовых рисков, скажем, область. Ведь у любого предприятия в тарифе на ресурс есть источник для обновления, т. е. для погашения кредита, это — амортизационные отчисления, а дороговизну кредита (проценты, страховку) может взять на себя бюджет. Представьте же себе существующее положение дел: «богатое» население, строя жилье за свои деньги, попутно финансирует «бедных» энергетиков или газовиков, расширяя для них производственную, а значит, и коммерческую базу. Все эти подстанции, газорегуляторные пункты, кабели и трубы падают тяжким бременем на квадратный метр жилья, а прибыль от этого процесса получают собственники компаний. В оффшоре. Нигде в мире такого нет. Продавец ресурса в нормальной стране сам прокладывает коммуникации к домам-потребителям — ведь тогда у него увеличатся продажи!

Предприятиям нужны кадры. Сегодня даже самому жадному собственнику понятно, что время обсасывания производства проходит, нужно вкладывать финансовый капитал в капитал людской. Вместе с тем, вложив капитал, хочется иметь гарантии его увеличения, т. е. необходимо закрепить обученные кадры. И самое лучшее закрепление — через решение жилищных проблем этих кадров.

Есть соответствующие механизмы, позволяющие оптимально использовать средства предприятий и вписаться в рамки действующего налогового и жилищного законодательства. Но важность темы достойна отдельного освещения. Персонального.

Разрешительно-согласовательная система в строительстве, обросшая всевозможными инстанциями и поборами, должна свестись к работе триумвирата: проектант проектирует в соответствии с нормами, строитель строит согласно проекту, технадзор следит за соответствием построенного дома проекту, и все они несут колоссальную ответственность. А сейчас масса различных структур (энергосбережение, санстанция, пожарные, охрана памятников, экология и т. д., и т. п.) принимают участие в инвестиционном процессе на всех стадиях от сбора технических условий до введения дома в эксплуатацию, трижды отнимая время и деньги у строителей и будущих новоселов. И вы думаете, все нормативы при этом соблюдаются?

Местной власти и общественности вместе со средствами массовой информации нужно плотно работать с соответствующими структурами, напоминая им, что находятся они на этой территории, и семьи, и дети их живут здесь, и жилье им тоже необходимо. Доступное.

Такими методами, как мне видится, можно повысить общую доступность жилья, т.е. снизить стоимость его строительства уже сейчас, не дожидаясь каких-то новых законов, указов, постановлений и т.д. А о том, как повысить персональную доступность жилья для каждого из потенциальных заемщиков ипотечных кредитов, и опять-таки в пределах действующего законодательства и уже сейчас, поговорим в следующий раз.

Квартирный учет и предоставление жилья населению области

Год

Было в очереди на конец года, тыс. семей

Получило жилье в течение года, тыс. семей

В % в количестве стоящих в очереди на конец прошлого года

1990

133,7

9,2

7,0

1995

106,5

3,0

2,6

2000

75,8

1,3

1,5

2001

72,4

0,7

0,9

2002

68,7

0,7

1,0

2003

64,5

0,7

1,1

2004

62,3

0,8

1,3

2005

59,9

0,5

0,8

2006

58,3

0,6

0,9

2007

56,6

0,4

0,6

Источник: «Житлові умови населения області у 2007 році. Комплексна економічна доповідь. Головне управління статистики у Запорізькій області

Еще статьи на тему: