АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2008/Номер от 25.11.08/Как использовать инвестиционные фонды для финансирования строительства?
01.12.2008 17:48

Как использовать инвестиционные фонды для финансирования строительства?

Автор  Портмоне

Юлия Бабенко, генеральный директор компании по управлению активами «Каскад-Инвест»

Выбирая пути финансирования своих работ по строительству объектов недвижимости, застройщик исходит из необходимости решения основной проблемы — финансирование строительства на достаточно продолжительный срок (1-3 года) без мгновенного перечисления в бюджет почти 40% полученной суммы в виде НДС и налога на прибыль.

 

В число наиболее актуальных методов экономии инвестиционных ресурсов при «длинных» проектах входит использование с этой целью институтов совместного инвестирования (ИСИ) — паевых венчурных инвестиционных фондов (ПИФ).

15 декабря 2005 года парламент принял поправку к Закону Украины «Об инвестиционной деятельности», запрещающую финансирование строительства жилья иначе, чем через фонды финансирования строительства (ФФС), институты совместного инвестирования (ИСИ) и выпуск целевых облигаций. В январе 2006 года Закон был подписан Президентом и вступил в силу.

По сравнению с другими видами паевых инвестиционных фондов венчурный имеет ряд преимуществ, главное из которых — это минимальные требования к структуре активов со стороны регулятора фондового рынка (более 50% активов могут состоять из корпоративных прав и ценных бумаг, не допущенных к торгам на фондовой бирже и в торгово-информационной системе). Особенность также состоит в том, что выпускаемые инвестиционные сертификаты венчурного инвестиционного фонда размещаются только среди заранее оговоренного круга лиц. Это дает возможность инвесторам, использующим паевой венчурный фонд в реализации инвестиционных проектов, контролировать деятельность фонда и полностью исключить возможность участия «посторонних» лиц в проекте.

Суть ПИФовской схемы финансирования строительства жилья заключается в том, что она предполагает использование финансового инструмента — целевых облигаций. В случае жилищного строительства компания-застройщик может выступить эмитентом таких облигаций, а покупатели квартир, соответственно, их держателями. Сама же покупка-продажа облигаций происходит через ПИФ. То есть операции с недвижимостью, по сути, превращаются в фондовые, а значит, применяется вполне законная схема рационального использования инвестиционных ресурсов. Для финансирования строительства, как правило, выпускаются целевые именные облигации.

Погашение облигаций может осуществляться деньгами или имуществом в соответствии с условиями размещения облигаций.

После завершения строительства объекта недвижимости держатель ценных бумаг (облигаций) возвращает их эмитенту — застройщику, получая в обмен квадратные метры.

Для осуществления технической стороны привлечения средств застройщик и компания по управлению активами могут организовать совместный пункт продаж. Застройщик работает с физическими и юридическими лицами, желающими приобрести квартиру, заключает с ними договора участия в строительстве, где закрепляется объект, формирует цену этого объекта и составляет график платежей (в случае оплаты в рассрочку). Компания по управлению активами организует продажу беспроцентных (целевых) облигаций фиксированными пакетами, соответствующими выбранному физическим или юридическим лицом объекту.

«Использование облигационной схемы выгодно компаниям, которые участвуют в процессе организации строительства, — объясняет директор компании-консультанта «Пилот Капитал» Александр Мураховский. — Облигации — это самая удачная схема с точки зрения налогообложения. Прибыль, полученная от продажи ценных бумаг (облигаций), «оседает» в ПИФе и не облагается налогами до того момента, пока находится в фонде. А, следовательно, может быть использована для безналогового рефинансирования следующих проектов».

Для застройщика привлечение финансирования с помощью ИСИ (венчурно-облигационная схема) имеет ряд преимуществ:

- прозрачность и легитимность процесса привлечения инвестиций (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»);

- упрощение процедуры привлечения денежных средств (работа с одним контрагентом-инвестором, которым выступает паевой венчурный инвестиционный фонд в управлении КУА);

- надежный консалтинг и финансовый менеджмент (в лице КУА застройщик получает не просто партнера, но и финансового консультанта, помогающего решить процедурные вопросы, связанные с привлечением внешнего финансирования через фондовые инструменты).

Кажущаяся сложность законодательства, регулирующего выпуск ценных бумаг: отчётность эмитента, проблема присвоения рейтинга и мониторинга рейтинга целевых облигаций, непростые правила поведения на фондовом рынке, опасения перед предстоящей процедурой погашения облигаций и передачей жилья инвесторам преодолеваются через участие в процессе инвестирования профессиональной компании по управлению активами.

Инвестиционный фонд — это институт совместного инвестирования (ИСИ), который создается профессиональным участником фондового рынка — компанией по управлению активами путем выпуска инвестиционных сертификатов. Средства, привлеченные от их продажи, направляются на формирование активов фонда, которые и составляют сам фонд. Инвесторы (собственники инвестиционных сертификатов) являются соучастниками фонда и владеют на праве совместной частичной собственности его активами в соответствии с количеством приобретенных инвестиционных сертификатов. Участниками паевых инвестиционных фондов могут быть только юридические лица. Управление паевым инвестиционным фондом осуществляется компанией по управлению активами (КУА).


Крепеж - это общее определение группы строительных товаров, которые предназначены для  соединения различных элементов. Болты, гайки,  дюбеля, анкера - эти названия известны всем, кто когда-либо держал в руках инструмент, но это очень малая часть изделий. Со всем огромной номенклатурой крепежа фишер можно ознакомиться на сайте http://krepmetiz.ru.

Еще статьи на тему: