АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2008/Номер от 25.11.08/Жилищные аспекты-3
01.12.2008 17:56

Жилищные аспекты-3

Автор  Портмоне

Продолжаем тему строительства жилья. В сегодняшних условиях господдержка строительства представляется вполне реальным путем выхода из кризиса. Строительная отрасль, поднимаясь на ноги, помогает металлургической и банковской, развивается инфраструктура, создаются рабочие места, уплачиваются дополнительные налоги, новоселы покупают различные товары. Так что строительство — хороший способ и вложить деньги, и заработать.

Константин Попов, директор Запорожского управления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству, член Межведомственной рабочей комиссии по вопросам строительства доступного жилья в Украине

Последние новости из Киева относительно доступного жилья: правительство одобрило Концепцию Государственной целевой социально-экономической программы строительства (приобретения) жилья для граждан на 2009-2016 годы. От проекта Концепции, представленного на страницах «Урядового кур'ера» министром Яцубой, до одобрения Кабинетом Министров прошел ровно год. Следующие шаги — разработка Программы, ее утверждение, финансовое обеспечение и собственно реализация.

Аспект 7.  Как обеспечить индивидуальную доступность

При всем многообразии форм и методов помощи населению в решении жилищной проблемы со стороны государства суть ее сводится к финансовой поддержке. Общие принципы такой поддержки — четкая регламентация, ответственное выполнение взятых обязательств, контроль со стороны государства. Рассмотрим подробнее и оценим конкретные механизмы с точки зрения применения в наших современных условиях.

Достаточно известная идея софинансирования строительства жилья за счет бюджета и гражданина (семьи) «30/70» предполагает, что 30% стоимости строительства квартиры финансирует бюджет, а 70% — сам гражданин. Как пример можно привести опыт Полтавы, где в 2008 году сдан в эксплуатацию первый дом, профинансированный по такой схеме. Такой вариант подойдет семьям, имеющим достаточные накопления или высокие текущие доходы либо имеющим возможность взять банковский кредит. Как недостаток схемы отмечу неувязку с законом о налогообложении доходов физических лиц. Если персонифицировать бюджетные средства в размере 30% (направить их конкретному физическому лицу), то эти суммы надо обложить налогом. Уйти от этого возможно, если в структуре стоимости строительства (сводном сметном расчете) выделить 30% (например, инженерные сети, благоустройство, места общего пользования, оборудование) и профинансировать их отдельно за счет бюджета. В таком случае общие затраты будущих жильцов действительно снизятся на 30%, но говорить о совместном финансировании строительства их квартир уже не придется, т. е. тогда 70% = 100%. К тому же надо сразу определиться с балансодержателем дома, чтобы он принял после окончания строительства все, профинансированное из бюджета, себе на баланс.

Следующий кредитно-финансовый механизм опишем выдержкой из Концепции. «Новими фінансово-інвестиційними механізмами будівництва (придбання) доступного житла є: заощадження коштів для будівництва (придбання) житла шляхом накопичення громадянином протягом певного періоду на депозитних (вкладних) рахунках коштів для першого внеску на будівництво (придбання) житла. У свою чергу кредитор надає позичальникові іпотечний кредит за стандартами Державної іпотечної установи за доступною відсотковою ставкою. З метою стимулювання запровадження такого механізму держава виплачує позичальникам премії у розмірі 20 відсотків суми першого внеску та індексує щороку заощадження з урахуванням рівня інфляції за минулий рік».

Сделаем небольшие расчеты. Допустим, для получения кредита надо накопить на счете те же 30% стоимости строительства. Допустим, квартира 60 кв. м по 6000 грн. за кв. м = 360 тыс. грн., а 30% составят 108 тыс. грн. Приняв за годовой уровень инфляции 10%, от обратного сосчитаем сумму, необходимую для внесения на счет: ВКЛАД = 108 тыс. грн. / (20% (премия) + 10% (индексация с учетом годовой инфляции)) = 83,1 тыс. грн. Премия составит 16,6 тыс. грн., индексация — 8,3 тыс. грн., общие затраты бюджета на одного человека в год — 24,9 тыс. грн. Для полуторамиллиард-ного бюджета города Запорожья найти два с половиной миллиона гривен в год для премий и индексации вкладов ста человекам, думаю, возможно. Но найдется ли сто человек, которые смогут накопить 83 тысячи за год? Однако самые большие сложности, по-моему, возникнут при организации процесса. Для полноценной работы стройсберкасс нужен как минимум специальный закон. Можно поручить (разрешить) заниматься этим делом кредитным союзам, но все равно нужна законодательная регламентация. Опять-таки, нужно увязать получение премий и индексации с налоговым законодательством. Можно было бы попробовать создать жилищно-сберегательный кредитный союз из числа членов профсоюза, на базе и под контролем профсоюза, например, на промплощадке или в отрасли, однако вряд ли профсоюз захочет этим заниматься. С учетом печального опыта трастов, фондов и т. д. из-за низкого уровня доверия населения создавать такие учреждения «с нуля» просто неэффективно.

Еще одним индивидуальным инструментом помощи государства является компенсация процентов банковских ипотечных кредитов. Заемщик получает ипотечный кредит в коммерческом банке на его условиях, скажем, под 18% годовых, а бюджет компенсирует ему ежемесячно часть процентов, например, в размере учетной ставки НБУ (сегодня 12%) или в размере инфляции за прошлый период (месяц, квартал, год). Таким образом, заемщику кредит обходится под проценты, получающиеся от разницы между ставкой кредита и размером компенсации. Аналогичный механизм работает на протяжении четырех лет в рамках выполнения государственной программы обеспечения молодежи жильем. Его преимущества — адаптация к действующему налоговому законодательству, достаточно полная нормативная база. Недостаток — существенные многолетние затраты бюджета. Механизм подходит для семей с высоким стабильным доходом без первоначальных существенных накоплений. Но главное, его можно применять уже сегодня, не дожидаясь изменений на государственном уровне. Можно также говорить о механизмах кредитования с использованием возвратной финансовой помощи, депозитов в обеспечение кредитов, страховании финансовых рисков, но эти технологии сложны для массового применения, они больше подходят для локальных проектов, где можно и нужно использовать приемы финансового дизайна, проектного финансирования с привязкой к объекту строительства, предприятию. Вместе с тем, если начнут осуществляться местные проекты, осваиваться отдельные технологии, логика развития событий приведет к отбору наиболее жизнеспособных начинаний, а главное, жилищная проблема начнет решаться на практике.

Аспект 8. Кому поручим строить

Сначала объясню, почему строить. Не устану напоминать о строительном мультипликаторе, акселераторе экономики. Строительная отрасль попутно загружает еще восемь отраслей, развивается инфраструктура города, создаются рабочие места, уплачиваются дополнительные налоги, новоселы покупают мебель и прочие товары длительного пользования. А при покупке жилья на вторичном рынке инвестиции, в том числе бюджетные, уходят частнику в оплату за его старое жилье, не отвечающее современным требованиям по электрической нагрузке, энергосбережению и т. д. К тому же соседи в таком доме зачастую не платят квартплату, из-за этого не работает лифт, периодически отключают свет, не вывозят мусор и т. д. и т. п. В новом доме имущественное и, соответственно, общественное положение жильцов примерно одинаково, а в старом — неодинаково со всеми вытекающими последствиями. Поэтому, на мой взгляд, общие пропорции в финансировании доступного жилья со стороны государства на вторичном и первичном рынках должны соотноситься как 1 к 9. В больших городах такой подход соответствует ценовым пропорциям на «вторичке» и «первичке», а в малых — нет, там структура финансирования может быть иной.

При любом выборе (материалов, подрядчика, услуг) у всех возникает желание провести тендер. Не имея ничего против тендера в принципе, я бы рекомендовал относиться к этому разумно. В качестве примера неудачного тендера приведу историю закупки в одном из районных центров квартир для льготной категории граждан. На выделенную сумму субвенции планировали купить пять квартир по ценам, сложившимся в городе. Объявили тендер. Купили две квартиры, так как разумные продавцы в соответствии с классическими постулатами экономической теории подняли цены на продаваемое жилье. И его не завезешь из соседнего района.

По-видимому, при проведении выбора подрядчика большее внимание следует уделять не тендерным процедурам, а переговорным процессам. А там, где есть стандартные закупки при достаточном уровне конкуренции, — проводить тендеры по полной программе. Принципиальный подход — строители должны получать деньги за выполненные работы с разумным авансированием. Практика прямых продаж строящихся квартир строителями вне зависимости от объема выполненных работ в технологиях с участием государственной помощи населению неэффективна. Нужен специализированный оператор, причем адаптированный к действующему законодательству о кредитно-финансовых механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья.

Немаловажная деталь — что строить, какое жилье. Наверное, для эксперимента это не очень важно, а если говорить о программе, есть необходимость провести социально-экономические исследования на тему предпочтений населения и его финансовых возможностей, перспективы города в отношении селитебной застройки. Составить и сопоставить элементы программы: с государственной помощью хотят и могут построить коттеджи — такое-то количество семей, жилье в кирпичных домах — такое-то, в домах из железобетонных панелей — такое-то, в каркасно-монолитных — такое-то. Причем ориентироваться надо на конкретные перспективные площадки. Тогда и станет понятно, с какими строительными организациями надо работать и где можно провести тендер, а где это делать нецелесообразно. Ведь нельзя ставить самоцелью дешевизну жилья: оно должно отвечать требованиям нормативов, а строители и другие небюджетные участники процесса должны получать достаточную прибыль, чтобы быть заинтересованными в результате.

Мы попытались осветить лишь некоторые, основные, аспекты жилищной проблемы. За пределами публикации остались аспекты эксплуатации жилья, обеспечения нуждающихся арендованным жильем, проблемы общежитий и еще многое другое. Будем надеяться на продолжение разговора со всеми заинтересованными.

У вас есть свое мнение о строительстве жилья в Украине? Пишите, мы опубликуем ваши мысли и предложения.

Еще статьи на тему: