АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2008/Номер от 30.09.08/Рынок недвижимости: итоги лета
07.10.2008 15:42

Рынок недвижимости: итоги лета

Автор  Портмоне

Небольшое оживление рынка, наметившееся в конце июля, оказалось весьма кратковременным. Во второй половине августа деловая активность вновь снизилась. Рынок замер в ожидании…

Характерная для лета невысокая деловая активность с приближением осени обычно растет. Но в этом году осеннее оживление на рынке запаздывает. В составе предложений увеличилась доля однокомнатных квартир, а это всегда было одним из признаков стагнации.

Вполне возможно, что рост доли однокомнатных квартир связан с кризисом ипотечного кредитования. Дело в том, что банки продолжают ужесточать требования к заемщикам; при всех прочих равных условиях, охотнее дают ипотечный кредит для обмена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную, чем точно такой же кредит для покупки однокомнатной.

Рынок пока адаптируется к новым условиям, потому рано делать какие-либо далекоидущие выводы. Особенно в условиях жесткого противостояния продавцов и покупателей. Продавцы не идут на снижение цен, покупатели же ожидают существенного удешевления жилья (куплю дом, дачу).

У всех свои убедительные доводы. Продавцы ссылаются на то, что в условиях инфляции, снижения доверия к валютам и банковской системе цены не упадут. Покупатели ссылаются на растущие сложности с кредитованием, на опыт рынков недвижимости Казахстана и Латвии, на законопроекты по налогообложению «инвестиционных квартир», на планы повышения коммунальных платежей.

Ко всему этому добавляются политические противостояния, которые нередко преподносятся под видом экономических решений. Наиболее характерный пример — недавнее постановление Кабмина об отмене большинства отчислений и сборов, влияющих на стоимость строительства жилья.

В целом, цены предложений в августе были достаточно стабильными. Количество предложений снизилось примерно на 8%. По мнению ряда экспертов, во многих сегментах рынка в прошлом месяце преобладали переоцененные и зависшие по разным причинам объекты.

Сейчас все более явно просматриваются аналогии с рыночными тенденциями 1998-2000 годов. И хотя цены тогда снижались, а сейчас стабильны, общие моменты присутствуют. Тогда наблюдался общесистемный кризис рынка недвижимости, существенный спад деловой активности. Рынок в значительной мере утратил инвестиционную привлекательность, недвижимость покупали в основном для жилья и улучшения жилищных условий. Многие посредники были вынуждены уйти с рынка. Остались (в основном) те, кто сумел существенно повысить качество работы.

Нечто подобное происходит и сейчас. Об этом, в частности, свидетельствуют существенные расхождения риэлторов при оценке количества сделок. В одних агентствах количество сделок «резко упало», в других — лишь «снизилось».

На первичном рынке цены достаточно стабильны, но многие застройщики предоставляют различные скидки. Потенциальные инвесторы если и вкладывают средства, то преимущественно в объекты, близкие к завершению. Мелким и даже

средним застройщикам явно не хватает финансирования. В результате снижаются темпы строительства, появляется все больше сообщений о замораживании строек.

Обращение строителей к руководству страны дополнительных кредитов пока не принесло. Вместо них Кабмин принял постановление, которым отменил подавляющую часть «накруток» на строителей. Таких, например, как отчисление значительной части введенного жилья в фонд города, паевых взносов на развитие транспортной и инженерной инфраструктуры, на повышение пожарной безопасности.

В какой мере это снизит стоимость строительства, сказать сложно. Тем более, что никто не пояснил, за счет каких средств будут теперь решаться многочисленные социальные и общегородские программы. Так что пока все это весьма похоже на чистый популизм.

На рынке аренды цены медленно пошли вверх. В преддверии осени спрос на жилье традиционно растет. Естественно, растут и цены. Далеко не все могут позволить себе аренду отдельных квартир. Потому они снимают комнаты и даже «углы». Нередко используются и коллективные формы аренды.

На рынке ипотечных кредитов существенных изменений не произошло. Кредитные комитеты банков все более ужесточают критерии отбора заемщиков; размеры кредитов сокращаются.

По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в августе не изменилась и составила в гривне 20,69%, в долларах — 14,56% годовых. Ставки рефинансирования кредитов на жилье за два последних месяца выросли более чем на 2%.

Прогноз на осень

Полагаем, что в сентябре вряд ли стоит рассчитывать на существенный рост деловой активности. Пока для этого нет весомых оснований. Цены при этом, скорее всего, останутся примерно на том же уровне. В отдельных сегментах рынка вполне вероятна их небольшая коррекция.

До конца осени не следует ожидать ни больших темпов роста, ни обвала рынка.

По мнению аналитиков, такая динамика роста цен связана с неопределенностью на первичном рынке. «Ведь многие застройщики в настоящее время частично сократили строительство, тем самым повернув потребительский спрос на рынок вторичного жилья. Таким образом, востребованность «вторички» подтолкнула продавцов к повышению цен», — отмечают специалисты консалтинговой компании.

Понижение цен на вторичное жилье — это сезонное явление, но в целом сегодня наблюдается тенденция к росту стоимости жилья. Слухи о скором кризисе рынка жилья и обвале цен были и в 2005, и в 2006, и в 2007 годах. Но цены росли. Не упадут они и в этом году, хотя есть новая тенденция: ранее цены после торможения двигались стремительно, а сейчас этот процесс затянут. В этом году можно ожидать так называемого «скрытого» понижения цен на вторичном рынке, то есть продавец готов торговаться.

За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону: 224-33-00.

Ольга Гайдай, «ЗЦОН» (Запорожский Центр Оценки Недвижимости)

Еще статьи на тему: