АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2009/Номер от 05.05.09/Чехия — безопасная гавань для инвестора
04.05.2009 14:57

Чехия — безопасная гавань для инвестора

Автор  Портмоне

Павел Мейтув, директор компании  Bonguard, Прага:

У вас есть некие "свободные" средства и вы подумываете о том, что не плохо было бы иметь "запасной аэродром" в спокойной благополучной европейской стране без чиновников-взяточников, дорожного бандитизма органов правопорядка и всеобщего хамства? Хотите жить спокойной неторопливой жизнью, не бояться за здоровье и будущее своих детей, работать в свое удовольствие и пользоваться своим надежно защищенным от катаклизмов капиталом? Или хотите всего лишь надежно сохранить деньги?

Тогда обратите внимание на Чехию.

 

Чем привлекательна недвижимость в Чехии?

Сегодняшний кризис — хорошая проверка надежности. В Чехии цены — как и всюду в мире — снизились. В среднем на 3% по сравнению с прошлым годом. А в реальности — что-то снизилось на 10%, а что-то — даже подросло. Другими словами, ни о каком принципиальном «падении» цен речи нет.

Дело в том, что рост цен недвижимости, который имел место в последние годы (а в последние 2-3 года это было порядка 20% в год), всегда (ну, или почти всегда) был в Чехии в значительной степени привязан к объективной экономической ситуации. Экономика Чехии росла темпами 5-6% в год, средняя зарплата за 3-4 года выросла вдвое, курс чешской кроны устойчиво рос, ипотеки были доступны (4-5% в год). Отсюда — объективный устойчивый спрос, отсюда понятный (обоснованный) рост цен.

С начала 2009 года банки ужесточили политику ипотечного кредитования, да и сам народ в страхе потерять работу предпочитает не влезать в долговую петлю и отложить покупку недвижимости до лучших времен. Спрос снизился, у продавцов появилась проблема продать, и тот, кто не может ждать окончания кризиса, становится существенно более сговорчивым (примерно на 5-10% с объявленной цены). Ждать, что цены и дальше будут снижаться, не имеет смысла. Для тех, у кого деньги есть, самое время покупать. Такие моменты бывают не так часто, и кто знает, когда и где наступит следующий?

Доходный дом — лучшее вложение

Когда я говорю «время инвестировать в недвижимость в Чехии», я имею в виду вполне конкретный тип недвижимости, а именно — коммерческую недвижимость и, прежде всего, так наз. «доходные дома» (название говорит само за себя). Я ни в коей мере никого не отговариваю от желания купить квартиру или частный дом в качестве «дачи за границей». Такая «дача» может находиться в Чехии (например, на курорте типа Карловых Вар) ничуть не хуже, чем в Испании или в Греции. Но это — для себя, для друзей, в крайнем случае — в качестве «пробного шара».

Другое дело — недвижимость, купленная исключительно для того, чтобы быть сданной в аренду и приносить ежемесячный доход. Из всех возможных видов такой недвижимости (магазины, рестораны, отели, квартиры, офисы и т.п.) мы выбираем сегодня именно доходные дома в качестве идеального объекта инвестирования. Объясняю.

Во-первых, хороший доходный дом — это диверсификация, потому что в нем есть не только квартиры различной площади и планировки, но и коммерческие помещения — магазин, ресторан, офисы. Это, кроме того, например, рекламный щит на крыше или сота мобильного оператора на чердаке, парковочные места во дворе. Все это — регулярные деньги даже в самые плохие времена. Иначе говоря, это — надежность.

Во-вторых, хороший доходный дом — это перспектива: возможность достроить, надстроить или пристроить (увеличить полезную площадь), возможность повысить ценность существующих квадратных метров вложениями в реконструкцию и т.п. Кроме того, во многих домах существует реальная перспектива роста арендной платы. Тут надо понимать специфику Чехии. Раньше (до социализма) все доходные дома имели хозяина, который заботился о доме и получал арендную плату. Коммунисты все национализировали, уплотнили, переселили, отняли, раздали и т.п. После бархатной революции 1989 года вся частная собственность была возвращена владельцам или их потомкам, в том числе и доходные дома. «Старо-новым» домовладельцам была возвращена и обязанность заботиться о недвижимости, но не право получать за это адекватную аренду: размер арендной платы у жильцов со времен социализма регулировался специальным законом. Возникло фактически два рынка аренды: нормальный свободный рынок с ценой, которая определяется договоренностью сторон, и рынок «регулируемой» аренды, где цену определяет государство. В настоящее время идет процесс либерализации аренды: размер нормируемых арендных ставок каждый год повышается на 15-25% (в зависимости от конкретного места) так, чтобы к 2012 году настала полная свобода рынка, при которой нормальная цена аренды должна составлять примерно 5% цены недвижимости в год, конкретная цена будет чисто договорной, а хозяин может через суд выселить неплательщика. Иначе говоря, можно купить дом с жильцами сейчас, но его реальная доходность проявится через три года.

В-третьих, в доходном доме при желании всегда можно найти «уголок» и для себя (т.е. собственное жилье). Как минимум, формально: если вы займетесь получением сначала долговременного, а в перспективе — постоянного вида на жительство, вам обязательно нужно будет предъявить в полиции документ о том, что вам и членам вашей семьи есть, где жить в Чехии. Если вы — владелец квартиры, отлично, но квартира — не резиновая, детей и племянников туда, может, и не получится «прописать», если же вы купили магазин или офис — здорово, но туда вы уж точно никого не «пропишете», нельзя жить в нежилом помещении. А собственный доходный дом дает вам в этом вопросе огромные возможности.

Далее, доходный дом — это инвестиция, которая не требует ежедневного внимания инвестора. Отель, ресторан или магазин — все это требует постоянного контроля.

Впрочем, если есть желание, то из доходного дома при некоторых дополнительных усилиях можно извлечь существенно больше обычной регулярной аренды. Я имею в виду так называемые «резиденции» или дома «гостиничного типа», т. е. обычные сдаваемые в аренду квартиры, но с дополнительными услугами — например, полностью обставленное жилье, включая посуду, бытовую технику и постельное белье, регулярная уборка и смена белья, интернет, рецепция с персоналом, который вызовет такси, закажет пиццу, организует прокат машины и пр., предоставление комплекса услуг бизнес-центра («виртуальный офис», «офис на час»), кафетерий в доме и т.д. и т.п. Не забудьте, что Чехия — это центр Европы, здесь находится огромное количество штаб-квартир, филиалов, отделений и представительств мировых компаний, здесь — куча командировочных (на неделю-месяц), контрактников (на 6-12 месяцев), бизнесменов, стажеров, студентов да и просто людей, которые 5 дней работают в Праге, а на выходные уезжают домой. Такое «готовое жилье» стоит дорого (не менее, чем в 2 раза дороже стандартной аренды), а обходится довольно дешево.

Возвращаясь к классической эксплуатации доходного дома. Доходность такого вложения составляет обычно от 3 до 7%. Приобретать дома с доходностью 3-4% мы не рекомендуем (за исключением таких, где есть ясная перспектива роста доходности), рассчитывать более, чем на 6% — нереалистично, потому что все-таки даже при самом хорошем раскладе расходная часть тоже будет (управляющая фирма, текущий ремонт, фонд капитального ремонта и т.п.). Так что реально рассчитывать на 4,5-5,5% годовых при сохранности основного вложения (перспективы роста цены и изменения курсов мы специально не включаем в расчеты) и вполне приличной ликвидности.

Сколько средств потребуется?

Если мы говорим о Праге или о центральных частях главных международных курортов Чехии (а все, что за пределами названного, нужно очень тщательно взвешивать), то вполне достойный дом с приличной доходностью можно купить уже в районе 0,8-1 млн. евро. Обычная средняя цена в Праге составляет примерно от 1,5-2 млн. евро до 4-6 млн. евро. Естественно, все зависит от множества факторов: местоположение, полезная площадь, состояние, доля «регулируемых» жильцов и т.п. К верхней указанной границе тяготеют доходные дома в центральной части города, с площадью более 2 тыс. кв. м, с капитальным ремонтом.

Где верхний предел цены? Например, дома на самой престижной улице в Праге — Парижской — предлагаются примерно за 15 млн. евро, причем их доходность далеко нее всегда достигает даже 5%. Кстати, как ни странно, доходность объекта как таковая не является существенным фактором ценообразования.

Если же мы хотим распорядиться меньшей суммой, то нужно искать предложения в исторических и коммерческих центрах меньших чешских городов. Там можно купить дом с несколькими квартирами и коммерческими помещениями в пределах 500 тыс. евро (т.е. по цене хорошей — но не супердорогой — квартиры в Праге).

Еще одна возможность получить тот же результат с меньшими деньгами — купить долю или объединиться в пул. Долевое совладение — чуть более сложная юридически и организационно форма, но почему бы нет?

Больше прибыли...

Как известно, разные инвесторы предпочитают разное. Одним важнее стабильность, надежность и возвратность инвестиции. Таким нужно покупать дом с существующими арендными договорами и понятным доходом. Другие больше интересуются приумножением вложенных денег. Таким инвесторам нужно приобретать не просто дома, а «проекты» , т. е. дом, который нужно капитально реконструировать, и только потом эксплуатировать (или сразу продать целиком или по частям). И это интересно: во-первых, результат всегда потом дороже, чем сумма вложений в покупку «руины» и расходов на ее восстановление, во-вторых, можно инвестировать поэтапно (сначала купить, потом ремонтировать), в-третьих, когда проект через 1-2 года будет завершен, ситуация на рынке будет уже совсем другой, кризис так или иначе кончится, в-четвертых, инвестор может творчески реализовать себя. Доходность таких «девелоперских» проектов (с финальной распродажей отдельных помещений) в среднем составляет в Чехии порядка 25-35%, т.е. в пересчете на примерно 2-летний цикл реализации — около 12-15% годовых.

Опять же, сегодня такие проекты становятся более доступными. Во-первых, есть девелоперы, которые столкнулись с проблемами кредитования своих проектов и продают их (в том числе и ниже рыночной стоимости). Во-вторых, снизилась цена строительных материалов. В-третьих, необязательно брать на себя все риски: чешские девелоперы охотно идут на выгодное партнерство с инвестором. (О покупке земельных участков для инвестирования расскажем в другой раз.)

Подведем итог. Чешская недвижимость в целом представляет собой надежное вложение с минимальным риском обесценивания и потери ликвидности, с доходом от аренды на уровне 4,5-5,5% годовых, с возможностями различного объема инвестируемого капитала от примерно 500-700 тыс. до 5-6 млн. евро. Здесь, скорее всего, не получится разбогатеть, но сохранить свои деньги в неспокойное время — легко.

Сайт компании: www.proerty-info.cz

Еще статьи на тему: