АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2009/Номер от 14.07.09/Рынок коммерческой недвижимости: что было, что будет
14.07.2009 08:30

Рынок коммерческой недвижимости: что было, что будет

Автор  Портмоне

Что имеем?

Можно с уверенностью констатировать, что всеобщего резкого обвала цен на недвижимость, как коммерческую, так и жилую, не произошло! Но зато произошло резкое сокращение платежеспособного спроса.

С осени 2008 года стоимость большинства объектов коммерческой недвижимости уменьшилась, по моей субъективной оценке, на 20-50%. Такой уровень цен, в первую очередь, связан с понижением курса гривни к доллару США. Справедливости ради надо отметить, что сделок купли-продажи с объектами недвижимости по такой цене фактически нет.

Специфика рынка недвижимости заключается в том, что при растущем рынке продавцы дружны в повышении цен, а при падающем — каждый сам по себе. Поэтому сегодня стоимость конкретного объекта недвижимости зависит, в первую очередь, от финансового состояния конкретного продавца и причин, которые понуждают его продавать недвижимость. Если продавец лишился источника дохода и уже не имеет возможности тянуть, то он вынужден уменьшать стоимость недвижимости до той, которая интересна покупателю.

На рынке недвижимости Украины наступила новая эра — эра покупателя! Сегодня покупатель, который имеет «живые деньги», может выбирать и предлагать свою цену, которая ему интересна.

На сегодняшний день покупателям интересны объекты недвижимости, стоимость которых в 3-4 раза ниже, чем за них просили в 2008 году. Например, интерес вызывают торговые помещения по проспекту Ленина стоимостью до 2000 долларов США за кв. м, торговые помещения в микрорайонах (в зависимости от места) — до 1000-1200 долларов США за кв. м, а офисные помещения закрытого типа — до 500-700 долларов США за кв. м.

При этом большое значение имеет и общая стоимость объекта недвижимости. Если стоимость объекта превышает 200 000 долларов США, то продать его очень сложно, даже если стоимость одного квадратного метра привлекательна.

услуги строительных работКоличество объектов с интересной ценой не превышает 2-3% от общего количества объектов недвижимости, которые продаются. Но количество таких предложений с каждым месяцем увеличивается. Запас прочности у многих иссякает.

Сделки по продаже коммерческой недвижимости фактически отсутствует во всех сегментах рынка. Незначительным спросом в начале 2009 года пользовались только продуктовые магазины площадью до 50-100 кв. м, «в хороших местах и по интересной цене».

Кроме этого, на рынке явно ощущаются ожидания потенциальных покупателей на дальнейшее понижение стоимости недвижимости (Продажа, аренда коммерческой недвижимости в Москве).

Рынок аренды коммерческой недвижимости переживает более серьезные изменения.

Количество свободных помещений увеличивается, размеры арендных ставок уменьшаются.

Участники рынка, которые в прошлом году активно развивали свои сети, прекратили развитие. Игровые заведения в ближайшее время освободят значительное количество помещений.

Новая шутка очень наглядно характеризует состояние рынка: «Аренда — самая разветвленная сеть магазинов в городе».

Спрос на аренду помещений также значительно сократился во всех сегментах коммерческой недвижимости. В первой половине 2009 года потенциальных арендаторов в основном интересовали помещения под игровой бизнес, маленькие торговые помещения и офисы (до 20-40 кв. м), в основном для переезда, а также продуктовые магазины небольшого формата в спальных микрорайонах.

Расчет арендной платы производится в национальной валюте. Арендаторы не берут на себя валютный риск.

За последний год размеры арендных ставок на торговые помещения в гривне уменьшились в 1,5-2 раза, а если арендную плату пересчитать в долларах США по нынешнему курсу, то в 2-3 раза.

Реальные арендные ставки сегодня составляют: торговые помещения по проспекту Ленина — 100-130 грн. за кв. м, торговые помещения в активных местах в районах города — 60-70 грн. за кв. м, офисные помещения в центре города — 40-60 грн. за кв. м.

Однако на рынке достаточно часто встречаются свободные помещения, собственники которых пытаются сдать их по высоким ставкам. Такие помещения длительное время не сдаются в аренду и создают о рынке недвижимости обманчивое представление.

Что ждет рынок недвижимости?

Экономическая ситуация в стране не позволяет сделать оптимистический прогноз. Объемы производства падают, иностранные инвестиции в страну не поступают, кредитование практически не осуществляется. В этой ситуации прогноз по рынку недвижимости до конца 2009 года достаточно очевиден.

Если не произойдет каких-либо глобальных событий, то стоимость коммерческой недвижимости будет медленно уменьшаться. Однако стоимость большинства объектов недвижимости будет не интересна потенциальным покупателям. При этом количество объектов с интересной ценой будет увеличиваться.

В случае резкого падения курса гривни, массовой реализации залоговой недвижимости по низким ценам (до настоящего времени этого не происходило) или возникновения в экономике Украины иных негативных явлений, уменьшение стоимости недвижимости будет происходить более резко и глобально.

Один из наиболее важных вопросов: когда рынок недвижимости достигнет дна?

Думаю, что в 2009 году этого не произойдет. Рост стоимости недвижимости начнется вместе с ростом экономики страны. Но на сегодняшний день оснований утверждать, что экономика страны начала восстанавливаться, нет.

Люди покупают недвижимость, когда их бизнес или работа приносят достаточный доход. В период кризиса ухудшается общая экономическая ситуация в стране, ухудшается деятельность предприятий, и соответственно, уменьшается доход потенциальных покупателей.

По моему мнению, в ближайшие полгода экономическая ситуация в стране не изменится, а кредитование не возобновится. Поэтому платежеспособный спрос на объекты недвижимости будет падать, что повлечет за собой дальнейшее уменьшение ее стоимости.

Еще более сложно ответить на вопрос: до какого уровня упадет цена на недвижимость? Цена недвижимости будет такая, сколько за нее сможет уплатить покупатель.

По результатам опроса, который мы проводим на сайте агентства недвижимости (http://delotrade.com), 47% респондентов ожидают, что стоимость торговых помещений в центре Запорожья до конца 2009 года достигнет уровня 500 долларов США за кв. м или меньше. Думаю, что реальная цена покупки в конце 2009 года будет выше, но ожидаемый по опросу уровень цены может быть реальностью уже в 2010 году.

В настоящее время большинство потенциальных покупателей действительно выжидают, рассчитывая на понижение стоимости недвижимости.

Тенденции, которые имели место на рынке аренды коммерческой недвижимости в первой половине 2009 года, в дальнейшем будут усугубляться. Рынок аренды более динамичный, чем рынок продаж, потому что для многих арендодателей сдача помещений в аренду является основным видом деятельности. Сокращение покупательской способности населения и сокращение розничной торговли вынуждает арендаторов требовать уменьшения арендной платы или покидать помещения. Некоторые магазины переезжают в помещения с более низкой арендной платой.

Думаю, что арендные ставки на помещения, особенно торговые и офисные, будут понижаться и дальше. Прекращение деятельности игровых заведений только ускорит этот процесс.

Директор Агентства коммерческой недвижимости «Мастерская бизнеса» Андрей Филиппенков 

Еще статьи на тему: