|
В 2009 г . рынок недвижимости Украины испытал на себе все тяжести кризисного времени. Что ждет этот сегмент экономики — стагнация или рост — разобраться очень сложно, а тем более что-то прогнозировать. Мы попытались.
 «Портмоне» обратилась к 8 строительным компаниям Запорожья. Ответили нам всего две. По данным Госкомстата и итогам выполнения региональных программ жилищного строительства за 9 месяцев 2009 г . в Украине за счет всех (!) источников финансирования было введено в эксплуатацию 3,34 млн. кв.м жилья, что на 48,4% меньше, по сравнению с аналогичным периодом 2008 г . В развитых странах на одного человека строится один кв.м жилой площади в год. Если с этой позиции оценивать Украину, то наши застройщики ежегодно должны возводить как минимум 38-40 млн. кв.м. Наибольший объем жилья в Украине введен в эксплуатацию в 1987 г . Тогда эта цифра достигла 21 млн. кв.м. За годы независимости показатель сократился вдвое: в наиболее удачном (несмотря на кризис) 2008-м было построено всего 10,4 млн. кв.м. В прошлом году, несмотря на прогнозы экспертов, рынок строительства жилья не дотянул даже до планируемых 5-6 млн. «квадратов». На исходе 2009-го строительная отрасль Украины оказалась на грани катастрофы.
Дешевое нынче в цене
Труднее всего пришлось объектам коммерческой недвижимости, бизнес и преми-ум-классу. Тем не менее, найдутся объекты (правда, небольшое количество), которые даже в кризис оставались ликвидными. В меньшей степени изменения затронули (и затронут) сегмент жилья категории супер-люкс — при возведении эксклюзивных строительных проектов ни объемы, ни цены, ни состав игроков существенно не изменились.
По мнению экспертов меньше всего подвергся влиянию кризиса сегмент эконом-класса. В этом сегменте покупают квартиры, чтобы в них жить, в отличие от премиум-класса, где до сих пор преобладают сделки ради перепродажи либо капиталовложения. Покупатели стали намного аккуратнее относиться к своим расходам и часто готовы поступиться фактором престижа ради снижения затрат.
По мнению директора ООО «Арсенал-Резерв» Андрея Разумовича, в результате экономического кризиса, пик которого пришелся на середину 2009 г ., рынок недвижимости потерпел серьезные изменения. «Если в докризисный период спады и подъемы покупательской активности можно было прогнозировать, основываясь на сезонности, то в первой половине 2009-го наблюдалось только снижение показателей, в том числе и в ценовом аспекте. Со второй половины 2009 г . рынок мягко восстанавливается, оживает. Если сопоставить графики подъемов и спадов 2008-2010 годов, мы возвращаемся к докризисным показателям. Единственный нюанс — стала ниже ценовая ось. Хотя сейчас уже можно прогнозировать некоторые подвижки цен на осень 2010 — порядка 5-10% по нарастающей», — говорит он.
Что, где, по чем
В целом, себестоимость квадратного метра жилой площади для потребителей слагается из стоимости проектных работ, техусловий, стоимости земли, строительно-монтажных работ, расходов на финансирование банковских кредитов застройщиком, налогов. Сейчас, по непонятным причинам цены на жилье растут, рассказывает директор консалтинговой компании «Логика» Алена Каплун. Но уже скоро должны снизиться, так как банковская система требует к возврату ранее выданные кредиты. «Либо будут забирать объекты недвижимости, которые находятся в залоге у банка и по решению суда выставлять на аукцион по ценам гораздо ниже рыночных», — говорит она.
По данным компании «Арсенал-Резерв», на данный момент стоимость «пер-вички» в центре Запорожья составляет 1000-1400 долл., в районах — 700-900 долл. «Это официальные данные, при которых не учитывается тот факт, что продавец может снизить стоимость при сделке, — объясняет Андрей Разумович. — В целом, цена, конечно, зависит от спроса».
В ожидании чуда
Рынок недвижимости может оживить только оперативное вмешательство государства путем внедрения программ поддержки строительной отрасли и сферы льготного кредитования, считает Алена Каплун. «Необходимо продолжение программы госвыкупа социального жилья у застройщиков, разработка и внедрение реальной программы льготного кредитования. Интересным внедрением могла бы стать программа госзаказа на строительство социального жилья за бюджетные средства», — говорит она. Поддерживает коллегу по цеху и Андрей Разумович: «Хотелось бы более активных действий со стороны государства. Ведь каждая вложенная в строительство гривна может дать пять в сопутствующие отрасли (производство стройматериалов, металлургия и т.д.). Небесполезно использование опыта зарубежных стран, где государство содействует реализации кредитных программ непосредственно для потребителей. Было бы разумно предоставлять кредиты под очень небольшие проценты, скажем 5-8%, на 30 лет».
По мнению экспертов, если банки возобновят кредитование строительства, на 2011 г . можно будет прогнозировать увеличение стоимости недвижимости на 10-15%. В настоящее время игрокам строительного рынка необходимо найти разумный баланс между себестоимостью строительства и ценой для покупателя. Это и обеспечит приток финансовых ресурсов, необходимый для продолжения строительства.
Надежда Алейник
Компетентное мнение
 Антон Ситало, директор АН «Ялта-Сити Запорожье»:
«Сложно прогнозировать положение, которое сложится на рынке недвижимости в 2010 г ., можно лишь сказать, что ситуация стабилизируется и январь 2010-го будет лучше января 2009 г . На рынок очень влияет общее политическое и экономическое положение в стране, возможно после выборов будет позитивная динамика.
Стоимость кв.м первичного жилья колеблется в пределах 7000-8000 грн., на вторичное жилье несколько ниже. Считаю, что именно в этот период она сбалансирована, хотя на «первичку» цены несколько занижены, поскольку застройщики ориентированы на послекризисный период. Определенные положительные изменения есть, поскольку люди хотят жить в новых домах, делать ремонт, даже если придется воспользоваться всеми накопленными за годы средствами.
Возвращение ипотеки в ближайшее время маловероятно, так как для банков и потребителей риски очень высоки. Безусловно, кредитование способствовало бы повышению покупательской способности, но покупатели, наученные горьким опытом «свободных кредитов», теперь будут соблюдать повышенную осторожность».
 Лилия Магала, зам. директора по розничному бизнесу ОАО «ВТБ Банк»:
«В прошлом году ипотечное кредитование можно было смело переименовывать в «работу по возврату проблемных задолженностей». Единственное, что было у нас «живое» — работа с застройщиками — нашими корпоративными клиентами.
В Запорожье очень мало строящихся объектов. Каждый застройщик был привязан к финансированию своего проекта определенным банком, поэтому банки были вынуждены поддерживать с ними отношения, с точки зрения реализации этих объектов, в том числе и через кредиты физлиц. Мы предлагали своим заемщикам не меньше половины первого взноса, потому что не была понятна перспектива цены на недвижимость. В 2009 г . люди ждали сумасшедшего обвала рынка. Было снижение, связанное с понижением спроса. Сегодня не выйдут на рынок арестованные квартиры и не обвалят его. Банку невыгодно продавать объект, лучше взять его на баланс пока
цена не стабилизируется. В этом году постепенно программа размораживается. Пока мы идем очень осторожно, но пока сам факт того, что появилась такая тема, как кредитование ипотеки, считаю неплохим признаком. В феврале начнем кредитовать под залог существующей недвижимости».
 Геннадий Фукс, заместитель председателя Запорожской ОГА:
«Весь прошлый год в строительном секторе сохранялась тенденция сокращения объемов работ. По итогам 2009 г . этот объем составил 924 млн. грн. и сократился, по сравнению с 2008 г ., более чем на 50%. По объемам падения мы, к сожалению, не отстаем от всей страны в целом. В прошлом году, по различным оценкам, падение по отрасли варьировало в пределах 56-85%. Большинство работающих в городе и области строительных компаний вообще не начинают новые проекты, сосредоточив свои усилия, в лучшем случае на завершении уже существующих, в худшем — поддержании своих недостроев.
В прошлом году Государственное ипотечное учреждение по программе Кабмина выкупило в области у застройщиков квартиры почти на 20 млн. грн. Но думаю, что данная программа опоздала примерно на полгода. К тому же, многие застройщики отказались от участия в ней, так как предложенная правительством цена за кв.м была ниже вложенных ими средств, а ничего другого подобным компаниям предложено не было.
Пока не будет возвращена ипотека, рынок будет оставаться на той точке падения, к которой он пришел сегодня. Отсутствие инвестирования и ипотеки в нынешнем году сделает невозможным развитие новых проектов, и в ближайшие несколько лет мы ощутим настоящий дефицит жилья. В области в прошлом году введено в эксплуатацию 70 тыс. кв. м жилья, то есть количество нового сократилось на 54%. Ситуация в строительстве далека от позитивной, и без поддержки государства отрасль не сможет обойтись. Объем инвестиций в жилищное строительство за январь-сентябрь 2009 г . в области составил почти 133 млн. грн., это всего лишь 25% от соответствующего периода 2008 г . На строительство недвижимости будет влиять кризис экономики Украины плюс политические ожидания. В первом полугодии вряд ли будет какой-то подъем заинтересованности и спроса. Большинство инвесторов заморозит свою активность, все займут выжидательную позицию. При этом надеяться, что к нам придут зарубежные застройщики, как минимум, 2-3 ближайших года, не следует».
|
