АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2010/Номер от 16.02.10/Квартирный вопрос
15.02.2010 16:22

Квартирный вопрос

Автор  Портмоне

И еще из почты «Портмоне»...

Не только москвичей испортил жилищный вопрос. Послевоенное поколение, прошедшее общежития и коммуналки, заработало свою изолированную жилплощадь, а вместе с ней и неистребимое желание к овладению недвижимым имуществом. Формула выполнения родительского долга: дать чаду достойное образование и крышу над головой.

В советское время в ход шли фиктивные браки, разводы, обмены, в постсоветское — накопление средств и покупка жилья. Ипотечное кредитование дало скачок цен на недвижимость на порядок (пропорционально резко возросшему числу покупателей). Это стало причиной приобретения квартир с коммерческой целью. Реклама по продаже вновь возводимого жилья делала упор на то, что покупка недвижимости — это выгодное капиталовложение, т.е. квартира — не жилье, а капитал. Строительство домов превратилось в строительство финансовой пирамиды.

Какова ситуация на рынке недвижимости и как она будет развиваться сегодня, интересует практически всех. Пройдя пик ажиотажного спроса на недвижимость и последующий обвал (нормализацию) цен, многие, вложившие деньги в недвижимость, ожидают очередного их подъема. Давайте попробуем арифметически спрогнозировать развитие рынка жилья на основании демографических и социальных данных.

В стране в 2004 г. имелось квартир: 1-комнатных — 3699 тыс., 2-комнатных — 7118 ыс., 3-комнатных — 6308 тыс., 4-х и более — 1950 тыс., кроме того, 10210 тыс. частных домов. Население Украины сегодня около 46 млн. человек. Итого, на изолированную жилплощадь приходится около 1,5 человека. При этом около 5 млн. граждан проживают за рубежом. Удивительно, что при таком избытке жилья каждый 10-й украинец нуждается в улучшении жилищных условий. На самом деле, значительный процент свободного жилья не используется. При этом оплата жилищно-коммунальных услуг, составляющая 60-80% фактических затрат, снижает мотивацию владельцев к продаже квартир и инициирует развитие аренды, дотируемой государством и не облагаемой налогом. Неизбежное повышение оплаты энергоносителей для населения в обязательном порядке увеличит предложение на вторичном рынке жилья.

За 2008 г. население Украины уменьшилось на 229 тыс. человек. Несложно подсчитать, что при плотности заселения 1,5 человека это равносильно постройке в каждом городе с миллионом жителей 83-х 2-подъ-ездных 5-этажных 40-квартирных домов. Целый микрорайон! Для сравнения: Харьков (1,4 млн. жителей) построен за 5 лет. Но спрос на жилье определяется в большей степени рождаемостью 20-летней давности (примерный возраст начала самостоятельной жизни), которая с начала 90-х в течение 15 лет была ниже нынешней.

Кроме того, сокращения, проведенные на промышленных предприятиях, будут инициировать экономически обоснованный отток населения из городов в села. Особенно это касается потомственных сельских жителей, которые переселились во время урбанизации в город, а ныне остались без работы. Таким семьям стоит трезво оценить возможность нового трудоустройства в городе и экономическую целесообразность работы на своей земле. Своевременная продажа городской квартиры может дать средства для постройки дома, фермы, приобретения сельхозтехники.

Делаем выводы

Покупателям: Экономически обоснованна покупка жилья для своего проживания при наличии средств на ее покупку. Если же вы молоды и денег на это не хватает, то стоит ли менять финансовую независимость и приобретать на взятый под проценты кредит то, что завтра будет стоить дешевле. Заключите долгосрочный договор аренды с фиксированной оплатой. (дом в аренду)

Продавцам: Кто не продаст сегодня — завтра продаст дешевле, так как закономерно падение спроса по демографическим и социальным причинам.

Евгений Правобережный, предприниматель

Еще статьи на тему: