АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2010/Номер от 27.04.10/Инвестиции в недвижимость: итоги I квартала и прогнозы
27.04.2010 10:39

Инвестиции в недвижимость: итоги I квартала и прогнозы

Автор  Портмоне

Прогнозы — дело неблагодарное, но и необходимое. Подведя итоги I квартала 2010 г., аналитики и специалисты провели анализ инвестиционного рынка недвижимости Украины. Правда ли, что рынок недвижимости постепенно восстанавливается? В чем это проявляется? Каковы причины оживления рынка, учитывая низкие темпы роста экономики в целом и ожидаемую энную по счету волну кризиса?

Анализ рынка недвижимости и прогнозирование тенденций развития ситуации вокруг него, проведенный аналитиками Dragon Capital, Real Capital Estate и иных инвестиционных фондов, показал, что в настоящее время довольно сложно оценивать состояние и направления развития рынка в долгосрочной перспективе. Эксперты отмечают даже в рамках одного региона страны резкое несоответствие цен в зависимости от рассматриваемого района. Рынок недвижимости попросту не является монолитным и находится в раздробленном состоянии.

Результаты I квартала 2010 г. дают основания полагать, что инвестиционный рынок уже прошел дно и начинает восстанавливаться. Общий объем транзакций в недвижимости (за вычетом долговых урегулирований и девелоперских сделок) за первые три месяца 2010 г. составил около 25 млн. долл. в трех транзакциях. Это на 47% больше, чем за весь 2009 г., и примерно соответствует уровню I квартала 2008 г. Средний объем сделки вырос более чем вдвое, что свидетельствует о том, что вложения становятся более стратегическими.

Управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине Сергей Сергиенко прокомментировал ситуацию на инвестиционном рынке недвижимости Украины: «Активность, в основном, наблюдается со стороны местных игроков, которые лучше ориентируются на украинском рынке и способны нести большие риски. Однако есть все основания ожидать дальнейшего роста инвестиций, и не исключено, что иностранные компании также активизируются в этом году. Среди заключенных транзакций впервые за последнее время фигурируют довольно значимые и крупные объекты, в частности ТРЦ Sky Mall в Киеве. В основном, резкий скачок объема инвестиций в I квартале 2010 г. объясняется закрытием именно этой сделки».

 

В то же время департамент аренды UTG (Украинской Торговой Гильдии) заявил о том, что в Украине была заключена рекордная за последние два года сделка на рынке аренды офисной недвижимости: сдано в аренду 3584 кв. м площади в элитном киевском бизнес-центре Capital Hall. По мнению экспертов, положительную роль здесь сыграли отличные условия и месторасположение бизнес-центра, а также наметившееся оживление спроса на качественные офисные площади Киева.

Несмотря на улучшение настроений инвесторов и продолжающееся восстановление экономики, финансирование остается ограниченным, и только игроки, оперирующие собственным капиталом, могут извлечь выгоду из сегодняшней ситуации на рынке недвижимости.

«Рынок закрыт для пассивных инвесторов. Просто купить и получать арендный доход сейчас не получится, потому что готовые объекты практически не предлагаются, по крайней мере, по приемлемой цене. Сейчас большинство объектов нужно не только купить, но и достроить и сдать. Поэтому сегодняшний рынок подходит, в основном, активным инвесторам, специализирующимся на девелопменте», — подытожил Сергей Сергиенко.

 

По прогнозам вице-президента FIАВСI-Украина (Международная федерация недвижимости) Александра Бондаренко, в ближайшие полгода стабилизации ситуации на украинском рынке недвижимости ожидать не приходится. Рынок продолжит существовать в состоянии упадка, деловая активность, стоимость и количество транзакций останутся на прежнем уровне.


Прогнозы запорожских экспертов

Сергей Калинин, Управляющий бизнес-центром ECO Tower:

«В целом я поддерживаю мнение, что рынок недвижимости начал осторожное восстановление. Однако не везде и не одинаково. В первую очередь, это касается коммерческой недвижимости, которая генерирует доход. Особенно недвижимости с хорошим месторасположением или с правильной концепцией, которая и так наименее пострадала от кризиса и обвального падения арендных ставок.

По моим данным, некоторые владельцы торговых помещений основного торгового коридора Запорожья, проспекта Ленина, начали осторожный пересмотр арендных ставок. Вряд ли это будет взрывной рост, но тенденция уже наметилась. Тем более, что сами потенциальные арендаторы дали толчок этому процессу. Например, в нашем бизнес-центре арендные ставки были просчитаны из расчета активизации спроса и умеренного роста во втором полугодии 2010 г., что сейчас и наблюдается. Поэтому для меня лично эта ситуация вполне ожидаемая, и наши ставки аренды отвечают критерию «цена-качество». Особенно это ярко проявится при росте цены продажи коммерческих площадей. В этом случае, стратегия «покупать» уже не будет такой привлекательной по сравнению со стратегией «арендовать». Тем более, что качественных объектов на продажу даже сейчас крайне мало.

Наблюдаются четкие сигналы, что бизнес больше не рассматривает наиболее пессимистические сценарии развития и закладывает рост деловой активности. Конечно, это касается не всех, но верно для компаний с четкими процессами, которые смогли оптимизировать свою структуру во время кризиса.

Сам кризис частично имел психологическую составляющую, поэтому с исчезновением определенных страхов по-другому выглядит перспектива возможной второй волны. Эту возможность нельзя списывать со счетов, однако вероятность такого сценария я считаю невысокой. В подтверждение можно привести определенные улучшения в платежном балансе страны, отсутствие угрозы дефолта Украины и позитивные сигналы со стороны МВФ. Также имеет право на жизнь мнение, что международному сообществу невыгодна экономическая дестабилизация в Украине и можно ожидать поддержки в случае негативного развития событий.

Что касается пиара со стороны риелто-ров, то вряд ли они обладают сейчас достаточными ресурсами и влиянием, чтобы повернуть информационную картину в свою сторону только за счет манипуляции с информацией. Я считаю, что действительно есть сигналы с рынка. Замечено, что фондовый рынок начинает показывать оживление примерно за 6-9 месяцев до положительного тренда в реальной экономике. Так что вполне вероятно, что экономика покажет устойчивый рост уже в ближайшее время. Тем более с учетом произошедшего глубокого падения. И в этой связи позитивные сигналы на рынке недвижимости только фиксируют ситуацию, когда арендаторы почувствовали улучшение делового и психологического климата. Вполне вероятно, что они пытаются зафиксироваться на сегодняшних уровнях, до начала устойчивого роста арендных ставок и снижения объема качественного предложения».

 

Андрей Разумович, директор АН «Арсенал»:

«Говорить о масштабной активизации рынка недвижимости пока рано. Доступная ипотека и высокая инвестиционная составляющая в покупках жилья ушли в прошлое. На рынок вернулся реальный покупатель, ограниченный в своих финансовых возможностях и настроенный на оптимальное соотношение цены и качества.

В марте, как и ожидалось, продолжилось расслоение рынка, при котором цены в одних сегментах медленно растут, а в других — снижаются. На рынке первичного жилья активность покупателей по-прежнему носит ознакомительный характер.

В апреле ожидается оживление рынка, основная причина которого — снижение уровня неопределенности. Кроме того, заметное проседание курса наличного доллара в банках Украины и опасения потенциальных покупателей за свои валютные накопления должны усилить их интерес к рынку недвижимости».

 

Андрей Малевка, руководитель группы компаний «Интерпромстрой»:

«Рынок недвижимости восстанавливается очень слабо. Идет вторая волна рецессии, и цены на недвижимость не поднимаются, соответственно, рынок недвижимости не растет. На сегодняшний день цены даже падают. Это самый главный признак оживления или неоживления рынка недвижимости, который я прослеживаю. Сейчас я не могу дать оптимистических прогнозов. Это очень трудный год. Может быть, только к концу 2010 г. будет оживление. Такая ситуация не только в нашем регионе — и в Киеве падают цены, и даже на Южном берегу Крыма, где в 2009 г. цены еще держались.

Причины этого — отток инвестиций из Украины в очень больших количествах. Когда начался кризис, из Англии забрали 10% инвестиций от всего объема, из России — 20%, а из Украины — 40% от всех инвестиций. Это очень много. Мы ожидаем, когда инвестиции начнут возвращаться. В первую очередь — в банковскую сферу, а потом через банки — в разные отрасли, в том числе и в строительство».

 

 

Справка

Как сообщает пресс-служба Министерства юстиции Украины, число сделок купли-продажи объектов недвижимости за период с января по ноябрь 2009 г. уменьшилось, по сравнению с тем же периодом предыдущего года, на 77%. В то время как за 2008 г. сокращение количества сделок по купле-продаже объектов недвижимости по отношению к 2007 г. составило только 14% (ремонт квартиры).

За последние две недели, по данным исследования CB Richard Ellis, уровень вакантности в профессиональных киевских офисных объектах классов «А» и «В» повысился на 0,28% и составил 12,25%. Средние значения арендных ставок на площади в киевских профессиональных бизнес-центрах остаются стабильными и составляют за 1 кв. м для класса «А» — 43,2 долл. и 28,02 долл. — для класса «В». Ситуация связана с продолжением тенденции сокращения штатов и, как следствие, — уменьшением занимаемых площадей.

Объем инвестиционных сделок за I квартал 2010 г. составил 25 млн. долл., что почти на 50% выше, чем за весь 2009 г., когда объем составил 17 млн. долл. Кроме того, средний объем сделки вырос более чем вдвое, что свидетельствует о том, что вложения становятся более стратегическими.

 

Еще статьи на тему: