АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2010/Номер от 30.11.10/Сага о загородной недвижимости
29.11.2010 19:59

Сага о загородной недвижимости

Автор  Портмоне

Интересы нашего издания весьма разносторонни. На этот раз в поле нашего зрения попали компании — застройщики элитной недвижимости. Какие проблемы стоят перед ними сегодня, от каких основополагающих факторов зависит их работа и что способствовало бы стабилизации ситуации в строительной отрасли?

Скромная доля запорожских коттеджей

Город с его индустриальными радостями и экологическими проблемами становится менее привлекательным для проживания. В Украине все популярнее становится загородная жизнь. По данным портала загородной недвижимости www.zagorodna.com, на 1 сентября 2010 года в Украине насчитывалось 565 коттеджных городков (175 построенных, 221 строящийся, 169 проектируемых). По количеству коттеджных городков первенство у Киева и области (279 городков), второе место у Крыма (93 городка), а третье — у Одесского региона (76 городков). Причем 27 новых проектов вышло на рынок в первой половине 2010 г., информирует директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко. 13 поселков появилось в Киевской области, по 3 проекта в Крыму и Харьковской области, по два проекта — в Донецкой, Запорожской («Счастливый» и в пгт Долинское) и Одесской областях, по одному — в Днепропетровской и Львовской.

В целом же в Запорожской области насчитывается только 9 коттеджных поселков. Как для крупного промышленного региона это ничтожно мало — всего 2% от всеукра-инского количества городков.

Причем под Киевом и в Крыму функционируют коттеджные городки со всеми удобствами, когда обслуживание всех домов берут на себя управляющие компании. В Запорожском регионе это только впереди.

Два центра притяжения

В самом Запорожье находятся три поселка — «Бородинка» (300 м от черты города, рядом с Бородинским микрорайоном), «Лазурный берег» (ул. Ленская, 20-А), «Прибрежный дворик» (ул. Ленская, 33). В Запорожском районе строятся два коттеджных городка — «Екатерининский» (поселок Малоекатериновка, 12 км от облцентра) и в пгт Долинское. Относительно далековато от Запорожья — 23 км — находится коттеджный городок «Олана» (пгт Камышеваха, Ореховский район).

Вторым центром притяжения для загородной жизни является Бердянск. На Бер-дянской косе возводится три коттеджных поселка: PlayadelMar, «Счастливый» (9 км от центра города) и «Лагуна» (8 км от города).

Готовность — в будущем

Кризис заморозил строительство многих объектов, помешал и возведению котедж-ных городков. На завершающей стадии строительства находится только поселок PlayadelMar.

Который год идет строительство в коттеджном городке «Бородинка». На данный момент к участку поселка подведены магистральные коммуникации. Сооружены трансформаторная подстанция, насосная и коллекторная станции, которые обеспечивают подключение к централизованному городскому водопроводу, а также система канализации частного дома. Построено 4 коттеджа, к которым подведены инженерные коммуникации. Весной планируется провести благоустройство и озеленение участков.

В «Счастливом» предусмотрено две очереди строительства проекта. Возведены 11 коттеджей, 6 из которых в 2010 г. введены в эксплуатацию. Коттеджи готовы под чистовые отделочные работы. Полностью проложены инженерные сети. Сделано благоустройство территории и озеленение. Сдача второй очереди запланирована к концу 2011 года.

Реализация проекта коттеджного городка «Екатерининский» компанией «Сан Сити» тоже была приостановлена. «Чтобы выйти из ситуации, когда инвестор не спешит рисковать вкладывать финансирование в большой проект (а 170 домовладений — это много), мы изначально решили разбить его на очереди, — объясняет руководитель проекта Иван Малахов. — В рамках первой очереди мы построим 12 коттеджей на улице Луговой, часть из которых будут «шоуру-мами», часть предполагает строительство непосредственно по нуждам и пожеланиям собственника. Сейчас мы согласовываем с покупателями проекты домов и уже весной планируем начать строительство. Каждый будущий житель городка имеет возможность выбрать проект дома из предложенных нами, может внести коррективы в него. Мы предлагаем различные технические решения систем отопления и энергосбережения. Также будущий житель «Екатерининского» может предложить готовый проект «дома своей мечты», а мы обеспечим привязку проекта к той или иной части коттеджного поселка. На данный момент территория поселка газифицирована, электрифицирована, отсыпана часть улиц, ведется подготовка к строительству первой очереди. В планах компании завершить строительство к лету 2012 г.».

Больше всего кризис подкосил другой проект возле Бердянска — поселок «Лагуна». На данный момент из запроектированных 14 домов построено и продано только четыре. «Еще четыре дома имеют своих владельцев, но они профинансированы на уровне 30% от необходимых инвестиций, — рассказывает директор ООО «Азов-Арго» Яков Кундо. — На данный момент проект застопорился, поскольку нет новых инвесторов. Поэтому мы не исключаем возможность продажи проекта целиком».

Цены и продажи

В «Счастливом» дом стоит порядка 160 тыс. долл. (с отделочными работами и землей). Из шести коттеджей первой очереди в поселке куплено два коттеджа. «К концу этого лета мы оформили полный пакет документов и продали 2 коттеджа», — говорит руководитель проекта «Счастливый» Алексей Завиров.

В «Бородинке» стоимость квадратного метра (с учетом земли) составляет порядка 8 000 грн. Покупателям предлагают 10 типовых проектов домов площадью от 109 до 234,8 кв. м. Но до завершения первых коттеджей трудно точно назвать уровень себестоимости строительства. Естественно, просто «коробки» не внушают особого доверия, и дело здесь не в ипотеке.

Условия по ипотечному кредитованию (на начало ноября 2010 г.)

Название банка

Минимальная процентная ставка в гривне, %

Срок, лет

% первого взноса

Одноразовая комиссия

Вторичный рынок

Первичный рынок

Аркада

15-23,5%

5-20

30%

0,75%

Банк Киев

24,50%

24,50%

2-15

30%

2%

Банк Кипра

19,90%

19,90%

10

40-50%

БМ Банк

18,5-19,5%

10-15

40-50%

0,3-1%

БТА Банк

18,5-23%

18,5-23%

4-10

30-40%

2% + 1500 грн.

ВТБ

18%

2-20

30%

2%

Эрсте Банк

16,3-20,49%

16,3-21,49%

5-15

40-50%

1,50%

Индекс Банк

17-20%

17-20%

15

50%

1-1,5%

Кредит Европа Банк

19,90%

10

50%

0,99%

Кредитпромбанк

15,00%

15

30%

1%

Кредобанк

19,49-19,99%

22,5-25%

5-15

60%

1,00%

Мегабанк

25,00%

10

50%

3,00%

Мета Банк

26,5-27,5%

3

30%

1 068 грн.

Морской

Транспортный Банк

24,00%

-

20

50%

0,50%

Ощадбанк

22,00%

22,00%

20

50%

1%

ПриватБанк

18%-20 % (только залоговое жилье)

-

20

30%

3%

Таврика

24,00%

1-5

50%

2,00%

Украинский

Профессиональный Банк

30%

30%

1-10

50%

Укргазбанк

18-22%

10

30-50%

0,30%

Укрэксимбанк

28,00%

28,00%

5-10

40%

1,20%

Укрсиббанк

19,9-22%

15,00%

1-15

30-50%

2-2,5%

Укрсоцбанк

21,75%

20

40%

0,99%

Универсал Банк

16,95 (плавающая, меняется ежеквартальна) -22,2%

20

30-50%

1,5%+1000 грн.

Форум

23,00%

17,95%

15

35-50%

2-3%

В «Екатерининском» стоимость домов стартует с 24 тыс. долл. (площадь 80 кв. м) и заканчивается 235 тыс. долл. (площадь 485 кв. м).

По заявлению Якова Кундо, в связи с тем, что строительные работы приостановлены, трудно точно определить окончательную стоимость домов в «Лагуне».

Чего ждать?

Очевидно, что в ближайшие годы ждать бума на рынке недвижимости, а тем более — загородной, — могут только ее оптимистичные продавцы. Рынок восстанавливается очень медленно. Небольшие коттеджные городки имеют больше шансов быть реализованными в полном объеме уже в ближайшие год-два. Но если застройщик не предоставит покупателям серьезный дисконт, то строительство поселка может растянуться не на годы, а на десятилетия. А если проект будет строиться очень долго, то до сооружения инфраструктуры может и не дойти...

Но даже несмотря на большие дисконты, появление массового покупателя возможно только после полноценного возобновления ипотеки. И хотя сегодня многие банки декларируют возобновление ипотечных программ, их жесткие условия отпугивают потенциальных клиентов (см. таблицу). А состоятельному человеку сегодня нет смысла покупать себе коттедж в городке, строительство которого неизвестно когда завершится.

Нюанс: управляющих компаний в Запорожье нет

Почему у покупателей не пользуются спросом дома, слишком удаленные от города? Потому что там владелец замечательного дома остается один на один со всеми бытовыми вопросами. Нужна структура, взявшая бы на себя те функции, выполнения которых мы безуспешно ждем от ПРЭЖО в городе. Многие застройщики смело называют себя управляющими компаниями. Но так ли это? Скромно и анонимно крупнейшие застройщики и риелторы города утверждают, что управляющих компаний пока в Запорожье нет. Основная причина этого — отсутствие спроса на услуги таких компаний. В уже построенных домах частного сектора соседи просто совместно несут какие-то расходы по обслуживанию территорий. Прецедента, когда управляющая компания родилась бы в коттеджном поселке «естественным путем» — чтобы застройщик тщательно продумал ее функции, запланировал в своем проекте ее появление — в нашем городе еще не было. Как и нет пока, по мнению застройщиков, в Запорожье коттеджных городков как таковых — есть жилые комплексы, которые нельзя отнести к понятию «коттеджный поселок». Риелторы считают, что постройке коттеджных поселков «от покупки земли до управляющей компании» помешал кризис.

Банки и кредитование: риски слишком высоки

По мнению застройщиков, помочь оживлению этого рынка могло бы возобновление банковского кредитования строителей и покупателей. Узнать, в чем сложность, мы решили непосредственно у руководителей банковских структур. Ответы были разные, но все они сводились к единой идее — слишком высоки риски.

Андрей Драч, управляющий филиалом «Кре-дипромбанка»,

настроен оптимистично и говорит о возможном улучшении на рынке кредитования во второй половине 2011 года «при условии, что экономическая ситуация в стране будет стабилизироваться». Большинство респондентов склонялось к мысли, что из-за перманентно проходящих выборов нет положительных тенденций в экономической сфере, поэтому банковская система вынужденно находится в своеобразном «режиме ожидания». Некоторые банки, в прошлом активно продвигавшиеся в нашем регионе, сейчас прекратили инвестирование.

Ситуация с целевыми кредитами неоднозначна, и прогнозировать ее улучшение в ближайшее время довольно сложно. У крупных банков есть проекты, направленные на поддержку и развитие всех видов кредитования, но даже в рамках этих проектов они вынуждены действовать чрезвычайно осторожно. Алексей Коваль, заместитель руководителя Запорожского регионального управления ПАО «Актабанк», считает, что можно ожидать увеличения уровня кредитования. Светлана Черкай, заместитель председателя правления АО «Эрсте Банк», уверена, что условия кредитования уже стали более привлекательными. «Эр-сте Банк» предлагает ипотечные кредиты в гривне на приобретение недвижимости с фиксированной или плавающей процентной ставкой.

Рынок ипотечных кредитов, предоставляемых физическим лицам, делится на 2 части: кредитование покупки жилья на первичном и вторичном рынках. Лилия Магала, заместитель директора по розничному бизнесу ПАО «ВТБ банк»: «Кредитования первичного жилья практически нет, существуют только точечные проекты, докризисные проекты. Кредитование вторичного рынка «просыпается». Не многие крупные банки занимаются ипотечным кредитованием, и реальных конкурентов по условиям нам практически нет. Обращения желающих и интересующихся есть. Но говорить о том, что ипотека пользуются успехом, рано. Если сравнивать «поток» с докризисным периодом, то сегодня это 10-15% от прошлого количества. Даже учитывая тот факт, что в 2008 году, например, стоимость квартир была «безумная», люди становились в очередь. Думаю, сегодняшняя ситуация обусловлена застывшим рынком недвижимости, спрос и предложение мизерны, плюс осадок проблем прошлогоднего кризиса».

Представители банков говорят, что готовы рассматривать отдельные случаи, идти навстречу постоянным клиентам, но человек должен предоставить очень надежное обеспечение, что проблематично. Для получения ипотечного кредита в «Эрсте Банк», например, необходимо иметь ежемесячный доход не менее 10 тыс. грн.

Лилия Магала: «Мы начали активно предлагать ипотеку и «процесс пошел» с определенным темпом ускорения. Сегодня это доступно».

Звучит очень обнадеживающе...

Марина Данюк,Светлана Фадеева

Еще статьи на тему: