АРХИВ

logo

Вы находитесь здесь:портмоне/2011/Номер от 01.02.11/Продажа земли
01.02.2011 18:03

Продажа земли

Автор  Портмоне

Земля, по определению Земельного кодекса Украины, — это основное национальное богатство. А если так, она должна иметь свою цену. Следовательно, может продаваться, покупаться, становиться залоговым инструментом, выгодным товаром…

По крайней мере, так считают украинские депутаты, которые давно уже инициируют отмену моратория на продажу земель сельхозназначения.

Отмена моратория на продажу земли — средство от коррупции?

На заседании Комитета по экономическим реформам Президент Виктор Янукович назвал проведение земельной реформы главной задачей государства на 2011 год. Гарант поручил Верховной Раде разрешить продажу земель сельхозназначения и создать для этого всю законодательную базу. Скорее всего, только в этом и заключается «аграрная реформа» действующей власти.

«Сегодня есть много людей, которые знают, что эту реформу нужно проводить. Тот уровень коррупции, который существует в вопросах использования земли, теневые аферы заставляют нас как можно скорее начать этот процесс и как можно скорее его завершить», — заявил Президент.

Стало быть, разрешение на куплю-продажу земли спасет Украину от коррупции и теневых афер в этой сфере? Как бы то ни было, но 2011 год уже объявлен годом модернизации агропромышленного комплекса.

Премьер-министр Николай Азаров объяснил этот шаг низкой продуктивностью украинских сельских хозяйств: она в 3-5 раз отстает от европейского уровня. По его словам, отечественные земледельцы балансируют на грани, в ожидании результатов урожая уповая только на хорошие погодные условия.

По логике власти, когда земля станет товаром и перейдет в полную собственность сельхозпредприятий, инвестиции в нее резко возрастут. Бывшие арендаторы охотнее будут вкладывать в развитие своей земли. Да и банки дадут кредиты фермерам, если те в качестве залога будут использовать земельные наделы. В частности, глава Администрации Президента Сергей Левочкин

заявлял, что преобразование сельхозземель в товар способно удвоить эффективность аграрного сектора путем привлечения новых технологий и инвестиций в эту отрасль экономики.

 

2,5 тыс. евро за га — дорого?

Нынешний мораторий на куплю-продажу земель сельхозназначения действует до 1 января 2012 года. Законопроект о его отмене Государственное агентство земельных ресурсов передало в Кабинет Министров 17 января. По прогнозам специалистов агентства, парламент примет документ в ближайшее время, но он вступит в силу лишь 1 января следующего года. По словам заместителя председателя Госагентства земельных ресурсов Николая Калюжного, законодательно будет определена процедура проведения аукционов, конкурсов, а также максимально разрешенная для приобретения площадь земельных участков. Цена земли будет варьироваться в зависимости от региона, но минимальную стоимость гектара пашни чиновники предлагают оставить на уровне 25 тысяч гривен.

В Раде еще не решаются определить точную дату принятия данного законопроекта. Причиной тому стало сразу же возникшее и вполне ожидаемое сопротивление коммунистов (союзников Партии регионов) и БЮТовцев (соответственно, оппозиционеров). В частности, лидер партии «Батькивщина» Юлия Тимошенко считает цену на землю завышенной. «Поскольку ни один фермер или украинское предприятие не сможет купить эту землю, она перейдет в руки украинских олигархов и иностранцев», — отметила она в своем заявлении. Поэтому народный депутат от БЮТ Владимир Яворивский предлагает продлить действие моратория до 1 января 2015 года. Свою инициативу он поясняет тем, что на сегодняшний день не отработаны механизмы выполнения закона об отмене моратория: не приняты законы о государственном земельном кадастре, рынке земли, регистрации земельных участков, учете земель сельхозназначения и т. д. На все это, по словам нардепа, понадобится как минимум три года. Его слова подтверждает и глава Верховной Рады Владимир Литвин. 17 января на брифинге он подчеркнул, что необходимо принять решение об инвентаризации всех земель в Украине и определить точную стоимость каждого участка.

Точку в этих прениях может поставить проведение парламентских слушаний, назначенных на 2 марта. Члены правительства, представители исполнительной власти, общественных организаций, специалисты научных учреждений обсудят тему «Земля в украинской судьбе: ситуация в земельной сфере, законодательное обеспечение земельных отношений и практика его реализации».

 

Кому это выгодно?

В первую очередь, государству. По прогнозам Государственного агентства земельных ресурсов, прибыль Украина будет получать уже в этом году — пока от продажи земель несельскохозяйственного назначения. Не менее трех миллиардов гривен планируется привлечь в бюджет после того, как заработает Закон о рынке земель и порядке их продажи, который вступил в силу в ноябре 2010 года.

Что касается земель сельхозназначения, планируется получить сверхприбыль за счет привлечения инвестиций, путем дачи кредитов не только под залог продукции и основных фондов, но и земли. Это возьмет на себя государственный ипотечный аграрный банк. Кроме кредитования на обновление парка техники и приобретение удобрений, банк сможет предоставлять долгосрочные кредиты на льготных условиях на приобретение участков земли физическими лицами.

Следовательно, собственниками земли, согласно законопроекту, станут юридические и физические лица, которые смогут приобрести участки через аукционы и конкурсы.

 

Поделили и подарили

По прошлогодним данным Министерства аграрной политики Украины, из 60 млн. га отечественной земли 42 млн. га приходятся на земли сельхозназначения. Во время действия моратория пахотные земли — около 26 млн. га — разделили на участки и отдали во владение жителям соответствующих населенных пунктов. Причем в большинстве случаев границы участков были чисто виртуальные, так как большую часть полей не размежевали. Так состоялась пресловутая аграрная реформа. Реализовалось все быстро, без необходимого комплекса работ по землеустройству, без распределения участков по рациональному использованию. В итоге на каждого сельского жителя пришлось примерно по 1 -2 га. Земля перешла в их собственность, однако большинство людей не могли самостоятельно обрабатывать данные наделы. Но и продать их не имели права. Вот здесь и «пригодились» «белые пятна» в законодательстве: население отдавало свою землю в аренду новообразовавшимся фермерским хозяйствам, зачастую не зная реальной стоимости своих паев и своих прав как собственников. В итоге хозяева земли получали за сдачу ее в аренду скудный процент. Известны случаи, когда сельхозугодья продавали — используя прорехи в законодательстве, документально меняя их целевое назначение. Таким же образом собственниками сельхозземель становились иностранные фирмы: просто скупая отечественные сельхозпредприятия, у которых в аренде было по нескольку тысяч гектаров земли. Таким образом, хаос, по оценкам специалистов, в аграрной сфере царит неимоверный.

Отмена моратория на продажу земли якобы должна определить реальных собственников сельхозугодий — при условии полноценной проработки механизма реализации соответствующих законов и принятия некоторых ограничений. В частности, ряд специалистов советуют запретить продажу земли иностранцам и ограничить максимальный размер паев во владении для каждого из хозяйств — крупного, среднего и мелкого. Перевес в первом случае создаст неконкурентные условия для деятельности малого сельхозбизнеса, акцент на мелких хозяйствах не позволит Украине конкурировать на международном рынке сельскохозяйственной продукции.

Наталия Рукман


Мнение специалистов

Дмитрий Бабминдра, доктор экономических наук, профессор землеустройства и кадастра:

«Не бывает рыночной экономики без перераспределения трех ресурсных потенциалов — финансов, рабочей силы и недвижимого имущества вместе с землей. Вопрос в другом: чтобы земли сельскохозяйственного назначения использовались только по целевому назначению. Необходимо сберечь плодородие грунтов и не допустить, чтобы их продажа стала процессом спекуляции, чтобы кто-то имел доход от продажи и покупки этой земли. Это необходимо предотвратить, как во всех цивилизованных странах. Если покупаешь землю сельскохозяйственного назначения, то имеешь право использовать только по целевому назначению. Ее урожайность должна быть обозначена кадастровой оценкой грунтов. Если не используешь по назначению, не достигаешь этих результатов, тогда следует процесс принудительного изымания. Должен быть механизм, при котором человек, купивший землю сельхозназначения, не имеет права ее перепродавать в течение пяти лет. А если и продать, то по той цене, по которой купил, конечно, с учетом индекса инфляции. Если таким способом сделать невозможным получение прибыли от перепродажи земли, то тогда ее купят только те, кто будет использовать ее рационально. Если такие механизмы есть, то и рыночная экономика работает в аграрном секторе.

Механизм купли-продажи земли обязательно должен быть таким, чтобы не было злоупотреблений. Нужно урегулировать эти вопросы на законодательном уровне, прописать в «Законе о земельном кадастре» и «Законе о рынке земель». Если снять мораторий и просто так продавать и покупать землю, то мы придем к хаосу. Пока мы не примем эти законы, снимать мораторий нельзя».

 

Владимир Сухомлин, адвокат, адвокатская группа «Адвокатив»:

«Судя по реформаторским настроениям нынешней власти и по степени их продуманности, я думаю, что мораторий, скорее всего, снимут.

Что касается земельного законодательства, его необходимо совершенствовать до снятия моратория. Вопрос в том, какую цель ставят люди, снимающие мораторий. Если цели долгосрочные, то мораторий можно снять таким образом, чтобы максимально защитить интересы и государства, и национального производителя (в нашей стране, к сожалению, эти интересы зачастую разнополярны). Если снимать для того, чтобы на этом максимально заработать, соответственно, законодательство будет такое, которое разрешит зайти на этот рынок большому инвестору — например, в Китае или Алжире, где продовольственный вопрос стоит достаточно остро, действуют соответствующие национальные программы по выходу на внешние ресурсные платформы. Наши производители имеют, в таком случае, все шансы перейти в категорию наемного персонала и по большей части исчезнуть как класс.

Для многих пока непонятно, какую цель преследует нынешняя власть. Происходит это оттого, что имеются существенные внутренние противоречия в нынешнем ее составе, есть группы влияния, которые перетягивают одеяло. У групп, которые имеют собственный аграрный бизнес, интерес в одном, у тех, у кого бизнес в других отраслях, интерес к земельному рынку на третьем месте, им интересен потребитель продукции их промышленности — металлургия, химия и пр. К сожалению, ни у одной из групп нет в приоритетах развития государства в целом и экономики в частности.

Развитие аграрного сектора возможно при наличии ряда условий. Для начала — хотя бы не мешать развиваться аграрному сектору. На следующем этапе — выйти на минимальную гарантированную поддержку отрасли со стороны государства. Те же проценты по кредитам, прямые дотации по приоритетным отраслям — так вся Европа живет. Например, тот лизинг, который есть сейчас, предлагает сельскому хозяйству, на первый взгляд, неплохие условия, а на деле — работает на избранных производителей отечественной техники далеко не лучшего качества. Большим холдингам такой лизинг не нужен, у них с техникой все в порядке.

В Запорожье крупных хозяйств не очень много, поэтому для нашего региона снятие моратория, боюсь, принесет больше негативных последствий. Есть много хозяйств, которые развиваются и неплохо стоят на ногах, но если сюда зайдут большие инвесторы, такие хозяйства долго не протянут, им нужно будет либо переходить в узкую специализацию, либо уходить с этого рынка».

 

«Багато юристів розбирається в земельному праві, та небагато вже розібралося. Віктор — один з тих, хто розібрався. Земельне право — це його улюблена справа та хоббі. Крім хоббі, є ще й робота...» Прочитав такую характеристику адвоката Виктора Кобылянского на http://landlaw.org.ua/, мы захотели узнать его мнение по проблеме. И спросили:

Достаточно ли времени (до конца срока действия моратория) для приведения существующей нормативно-правовой базы в соответствие с планами законотворцев?

 

Отвечает Виктор Кобылянский, адвокат, Киев:

«Мораторий явно затянулся. Изначально он планировался только до 1 января 2005 года. Потом его несколько раз продлевали и ужесточали, в частности, путем запрета отчуждения земельных участков для ведения личного крестьянского хозяйства и запрета на смену целевого назначения «мораторных» земель. Хотя, по большому счету, все эти ограничения могут быть оправданы только с политической, но никак не с экономической точки зрения. Отсутствие законодательных механизмов, прежде всего, закона о рынке земель, отнюдь не стало препятствием для нормального функционирования рынка несельскохозяйственных земель. А риски появления латифундистов и скупки земли иностранцами явно преувеличены. Замечу, что в период, когда моратория не было, отечественное крестьянство продало всего около 1% всех земельных паев (первый запрет на их отчуждение был введен Законом от 18 января 2001 года).

И наоборот, наличие моратория реально приводит к тому, что сельхозземли концентрируются в руках избранных, которые благодаря своему богатству, административному ресурсу и лазейкам в законодательстве действительно скупают землю задешево.

Главным эффектом отмены моратория станут не массовые сделки с землей (крестьяне «долго запрягают»), а возможность использования земельных участков в качестве предмета ипотеки — для обеспечения по кредитным договорам. Это может кардинально изменить экономическую ситуацию в аграрном секторе, в том числе способствовать росту инвестиций в АПК в разы.

В то же время нужно сказать и о возможных проблемах. На мой взгляд, искусственное ограничение цен на землю не будет способствовать созданию цивилизованного рынка земли. Поверьте, крестьяне и сегодня не продешевят. А минимальные цены обойти, на самом деле, проще простого: достаточно указать в договоре фиктивную цену. Поэтому экономический эффект такого шага сведется только к повышению сбора налогов, собираемых при нотариальном удостоверении сделок с землей.

Еще одна возможная проблема — создание монополиста в виде государственного ипотечного аграрного банка. Само по себе создание такого банка, безусловно, полезно. Но пусть он работает на равных с коммерческими банками, тогда и условия кредитования будут более выгодными для сельхозпредприятий и фермеров.

Что же касается отсутствия необходимых нормативных актов и длительного времени для их разработки, на что часто ссылаются политики, замечу, что с 2001 года (момента принятия Земельного кодекса Украины) времени было более чем достаточно, не было политической воли. Сейчас эта воля есть, и рынок сельхозземель можно открыть хоть сегодня. Действующего законодательства для этого вполне достаточно».

Еще статьи на тему: